KW 41 · 05.10.2026 · Datenstand der Quellen: 25.09.2026
Basis-Szenario: Kaufpreis 250.000 €, 80 % vom Kaufpreis finanziert (Darlehen 200.000 €), 2 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung, Effektivzins p. a.
Alle Tabellen auf dieser Seite sind auf 80 % vom Kaufpreis gerechnet.
Wie die Prozentangaben auf dieser Seite gemeint sind
Alle Prozentangaben beziehen sich auf den Kaufpreis. Beispiel: Bei 250.000 € Kaufpreis und 80 % vom Kaufpreis finanziert beträgt das Darlehen 200.000 €. Die Kaufnebenkosten kommen obendrauf und werden aus Eigenkapital bezahlt: in Baden-Württemberg rund 10–12 % (5,0 % Grunderwerbsteuer, ca. 2 % Notar und Grundbuch, dazu Maklerprovision). Für eine Finanzierung von 80 % vom Kaufpreis braucht man daher rund 30 % des Kaufpreises an eigenen Mitteln (hier ca. 77.500 €).
Marktlage
Die Bauzinsen sind seit Ende August deutlich gestiegen: Die EZB hat den Einlagesatz am 10.09.2026 auf 2,50 % angehoben, die Rendite 10-jähriger Bundesanleihen liegt bei rund 3,5–3,6 % und damit auf dem höchsten Stand seit 2011. Der Top-Zins bei 80 % vom Kaufpreis und 10 Jahren Zinsbindung liegt bei 4,33 % und damit rund 0,4 Prozentpunkte über dem Niveau von Ende August. Das Interhyp-Expertenpanel erwartet kurzfristig je zur Hälfte steigende bzw. seitwärts laufende Zinsen. Treiber sind geopolitische Spannungen (Iran-Konflikt), Inflationssorgen und Fiskalprogramme. Hinweis: Die Quelldaten stammen vom Stand 25.09.2026; neuere Tageswerte können abweichen.
1. Zinsen nach Anteil am Kaufpreis (10 Jahre Zinsbindung)
| Anteil am Kaufpreis | Effektivzins | Eigenkapital (inkl. Nebenkosten) | |
|---|---|---|---|
| 100 % |
|
4,78 % | ca. 27.500 € (11 % NK) |
| 90 % |
|
4,55 % | ca. 52.500 € |
| 80 % |
|
4,33 % | ca. 77.500 € (ca. 31 %) |
| 70 % |
|
4,23 % | ca. 102.500 € |
| 50 % |
|
4,13 % | ca. 152.500 € |
Quelle: Baufivergleich.de, Stand 25.09.2026, abgerufen 05.10.2026; 10 Jahre Zinsbindung, direkt als Anteil am Kaufpreis übernommen (Bezug: Kaufpreis; Stufe über 100 % = mitfinanzierte Kaufnebenkosten). Eigenkapital: Kaufpreis 250.000 € plus ca. 11 % Kaufnebenkosten (27.500 €), Schätzung.
2. Zinsen nach Zinsbindung (80 % vom Kaufpreis)
| Zinsbindung | Effektivzins | Darlehen bei 80 % | |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre |
|
4,45 % | 200.000 € |
| 10 Jahre |
|
4,33 % | 200.000 € |
| 15 Jahre |
|
4,58 % | 200.000 € |
| 20 Jahre |
|
4,70 % | 200.000 € |
| 30 Jahre |
|
4,96 % | 200.000 € |
Quelle: Baufivergleich.de, Stand 25.09.2026, abgerufen 05.10.2026. Herleitung: Die Quelle erhebt die Zinsbindungs-Staffel bei 90 % vom Kaufpreis (Originalwerte: 5 J. 4,67 %, 10 J. 4,55 %, 15 J. 4,80 %, 20 J. 4,92 %, 30 J. 5,18 %). Abzug des aktuellen Stufenabstands 90 % → 80 % von 0,22 Prozentpunkten (4,55 % − 4,33 %). Die Aufschläge zwischen den Zinsbindungen bleiben unverändert; das Niveau ist abgeleitet und nicht separat erhoben.
3. Zinsen nach Kaufpreis (80 % vom Kaufpreis finanziert, 10 Jahre)
| Kaufpreis | Effektivzins | Darlehen | |
|---|---|---|---|
| 50.000 € |
|
4,63 %* | 40.000 € |
| 100.000 € |
|
4,48 %* | 80.000 € |
| 250.000 € |
|
4,33 % | 200.000 € |
| 500.000 € |
|
4,33 % | 400.000 € |
| 1.000.000 € |
|
4,43 %* | 800.000 € |
* Schätzung. Kein Portal veröffentlicht eine Zinstabelle nach Kaufpreishöhe, weil der Zins am finanzierten Anteil hängt. Belegt sind nur der Standardkorridor (Darlehen 150.000–500.000 €, hier 4,33 %) und Aufschläge für Darlehen unter 100.000 € und über 800.000 €. Die Werte mit * sind Annahmen (Aufschlag ca. +0,10 bis +0,30 Pp.), nicht erhoben. Basis: 80 % vom Kaufpreis finanziert, 10 Jahre.
4. Verlauf der letzten 10 Wochen (80 % vom Kaufpreis, 10 Jahre)
| KW | Effektivzins (80 %) | Quelle bei 90 % |
|---|---|---|
| KW 31 | 3,91 % | 4,13 % |
| KW 32 | 3,90 % | 4,12 % |
| KW 33 | 3,93 % | 4,15 % |
| KW 34 | 3,91 % | 4,13 % |
| KW 35 | 4,02 % | 4,24 % |
| KW 36 | 3,95 % | 4,17 % |
| KW 37 | 4,11 % | 4,33 % |
| KW 38 | 4,26 % | 4,48 % |
| KW 39 | 4,25 % | 4,47 % |
| KW 40 | 4,33 % | 4,55 % |
Quelle: Baufivergleich.de, Stand 25.09.2026 (letzter Wert laut Quelle „KW 40“), abgerufen 05.10.2026. Herleitung: Die Quelle erhebt die Wochenreihe bei 90 % vom Kaufpreis (Originalwerte KW 31–40: 4,13, 4,12, 4,15, 4,13, 4,24, 4,17, 4,33, 4,48, 4,47, 4,55 %). Abzug 0,22 Pp. je Woche; wöchentliche Veränderungen bleiben unverändert, das Niveau ist abgeleitet und nicht separat erhoben.
Zinsumfeld
| Kennzahl | Wert | Einordnung |
|---|---|---|
| Rendite 10-jährige Bundesanleihe | 3,63 % | Baufivergleich, Stand 25.09.2026 (Capitalo: ca. 3,5 % am 16.09.2026) |
| EZB-Einlagesatz | 2,50 % | Erhöhung um 0,25 Pp. beschlossen am 10.09.2026 (laut Baufivergleich seit 16.09.2026 wirksam); nächster Zinsentscheid voraussichtlich 29.10.2026, Pause gilt als wahrscheinlichstes Szenario (Raisin/ECB Watch, Abruf 05.10.2026) |
| Inflation Deutschland | 2,9 % | August 2026, Baufivergleich, Stand 25.09.2026 |
| FMH-Index (Marktmittelwert) | 4,14 % | Ende August 2026, Spanne 3,75–6,10 % (FMH, Abruf 05.10.2026) |
| Dr. Klein DTB: Ø finanzierter Anteil | 82,5 % | 2. Tertial 2026, veröffentlicht 16.09.2026 |
| Dr. Klein DTB: Ø Darlehenssumme | 276.635 € | 2. Tertial 2026 |
| Dr. Klein DTB: Ø Tilgung | 1,91 % | 2. Tertial 2026; Tiefstand im August: 1,84 % |
Gegenprobe: Interhyp nennt für 10 Jahre bei 80 % vom Beleihungswert 4,27 % (Stand 10.09.2026). Der Beleihungswert liegt typischerweise rund 10 % unter dem Kaufpreis, die Werte sind daher nur als grobe Niveau-Gegenprobe zu lesen. Dr. Klein Topzins 10 Jahre: 3,97 % (Stand 03.09.2026, älterer Stand).
Quellen
- Baufivergleich.de – Aktuelle Zinsen – Stand 25.09.2026, abgerufen 05.10.2026
- Interhyp – Zinsen – Stand 10.09.2026, abgerufen 05.10.2026 (Bezug: Beleihungswert)
- Dr. Klein – Trendindikator DTB – 2. Tertial 2026, abgerufen 05.10.2026
- Dr. Klein – Zinsentwicklung – Stand 03.09.2026, abgerufen 05.10.2026
- FMH-Finanzberatung – FMH-Index – Ende August 2026, abgerufen 05.10.2026
- Capitalo – Marktüberblick September 2026 – abgerufen 05.10.2026
- Raisin – EZB-Zinsprognose – abgerufen 05.10.2026
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