Steuer beim Immobilienverkauf richtig berechnen – Privat und Gewerblich

Steuer beim Immobilienverkauf

Steuer beim Immobilienverkauf richtig berechnen

Steuer beim Immobilienverkauf: Fallen beim Verkauf einer Immobilie Steuern an? Ist der Immobilienverkauf steuerfrei? Wann muss ich bei einem Immobilienverkauf Steuern zahlen? Alle diese Fragen stellen sich Immobilieneigentümer beim Verkauf.

Steuer beim Immobilienverkauf: Privat oder Gewerblich?

Beim Verkauf einer Immobilie, die gewerblich gehalten wird, also in einer Firma, fallen immer Steuern an. Anders sieht es aus, wenn eine Immobilie privat gehalten wird. Grob gesagt, fallen dann keine Steuern an, wenn die Immobilie bereits länger als 10 Jahr im Besitz des Verkäufers ist. Aber auch hier gibt es Ausnahmen, siehe hier: Immobilie versteuern und hier: Spekulationssteuer vermeiden

Steuer beim Immobilienverkauf: Immobilie im Privatvermögen

Kaufen Sie eine Immobilie in das Privatvermögen, so kann diese unter Umständen steuerfrei, wie Sie es oben auch schon nachlesen konnten, verkauft werden. Folgende Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein:

  • Die Immobilie wird vermietet. Steuerfrei ist der Verkauf nach 10 Jahren
  • Die Immobilie wird selbst genutzt. In diesem Fall ist der Verkauf sofort steuerfrei.
  • Die Immobilie wurde zunächst vermietet und dann selbst genutzt. Hierunter fällt sowohl die eigene Nutzung als auch die diejenige durch Familienmitglieder. Nach 3 Jahren der Selbstnutzung wird der Verkauf der Immobilie ebenfalls steuerfrei. Wichtig ist hier die Reihenfolge. Erst vermietet, dann 3 Jahre selbst genutzt. Umgekehrt funktioniert das nicht.

Auch die Verluste können berücksichtigt werden, aber nur mit den Gewinnen aus anderen Immobilienverkäufen.

Steuer beim Immobilienverkauf: Immobilie im Betriebsvermögen

Hier muss in jedem Fall Steuer bezahlt werden. Jedoch hat der Unternehmer einen entscheidenden Vorteil: Bei Gewinnen oder Verlusten fallen diese in der Firma an. Je nach Gesellschaftsform müssen Gewinne mit einem deutlich geringeren Steuersatz versteuert werden. Verluste können, entgegen der Verlustverrechnung im Privatvermögen, mit sämtlichen Gewinnen des Gewerbebetriebs verrechnet werden.

Steuer beim Immobilienverkauf: Gefahr des Verlustes der Steuerfreiheit bzw. des gewerblichen Grundstückhandels

Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, so wird der sog. gewerbliche Grundstückshandel unterstellt. Dann sind, egal wie lange die Immobilie gehalten wurde, sämtliche Veräußerungsgewinne zu versteuern. Schwer trifft die eine vermögensverwaltende GmbH, die man deshalb gründet, um einen Steuersatz von ca. 12,5% auf Mieteinnahmen zu bekommen. Hier droht der Verlust dieses Steuerprivilegs und die Einstufung als Gewerbebetrieb, was einen fast doppelt so hohen Steuersatz zur Folge hat.

Steuer beim Immobilienverkauf: Die Berechnung

Wenn Sie nicht von der Steuer befreit sind, müssen Sie, sofern Sie einen Gewinn erwirtschaften, diesen zu dem jeweiligen Steuersatz, gleich ob privat oder geschäftlich, versteuern.

Die Berechnung erfolgt dann nach folgender Formel:

Verkaufspreis der Immobilie

– Veräußerungsnebenkosten (Makler, Löschungskosten von Grundschulden, Vorfälligkeiten von Bankdarlehn, Gutachter, etc.)

Anschaffungskosten (damaliger Kaufpreis inkl. Kauferwerbsnebenkosten wie Makler, Grundbuchkosten, Notarkosten, etc.)

+ die in Anspruch genommene Abschreibung

= Veräußerungsgewinn.

Wichtig: Die Abschreibung bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht auf das Grundstück.

Steuer beim Immobilienverkauf: Beispiel

Sie kaufen privat 2009 ein Haus für 500.000 Euro. Kauferwerbsnebenkosten sind 50.000 Euro. 2017 verkaufen Sie das Haus für 800.000 Euro.

800.000 Euro Verkaufspreis

– 20.000 Euro Veräußerungsnebenkosten (Makler, Löschungskosten von Grundschulden, Vorfälligkeiten von Bankdarlehn, Gutachter, etc.)

– 550.000 Euro Anschaffungskosten (damaliger Kaufpreis 500.000 inkl. Kauferwerbsnebenkosten 50.000 wie Makler, Grundbuchkosten, Notarkosten, etc.)

+ 64.000 die in Anspruch genommene Abschreibung (Gebäudeanteil sind 400.000, Abschreibung über 50 Jahre, somit 400.000 / 50 = 8000 Euro x 8 Jahre = 64.000 Euro

= 294.000 Euro Veräußerungsgewinn

Diese Veräußerungsgewinn muss dann in der privaten oder gewerblichen Steuererklärung angegeben werden.


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