Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf vermeiden

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf vermeiden

Will man eine Immobilie verkaufen, so sollte man eine Frist ganz besonders beachten: Die Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf. Nach §23 Einkommenssteuergesetz muss diese Frist zwischen Kauf und Verkauf beachtet werden. Grundsätzlich ist diese Frist 10 Jahre. Verkauf man früher, dann muss man die Spekulationssteuer bezahlen, welche auf den Gewinn erhoben und auf Basis des individuellen Steuersatzes ermittelt wird.

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Die Gewinnermittlung

Den zu versteuernden Gewinn ermittelt das Finanzamt, dass vom Verkaufspreis die Kosten des Verkaufs abgezogen werden. Weiter wird der Kaufpreis inkl. der Kauferwerbsnebenkosten abgezogen. Aber Achtung. Die Nebenkosten werden um die Abschreibungen, die über die Jahre geltend gemacht wurden, reduziert. Dadurch erhöhen die Abschreibungen im Umkehrschluss den Verkaufsgewinn.

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Zwei Ausnahmen

Aber es gibt zwei Ausnahmen, wann diese Steuer auch bei einem vorzeitigen Verkauf entfallen kann: Und zwar, wenn die Immobilien während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst genutzt wurde oder alternativ, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt wurde. Wer also ohne Unterbrechung ab Kauf in seiner Immobilie ausschließlich gelebt hat und zum Beispiel nach zwei Jahren wegen Umzug verkaufen will, kann dies steuerfrei tun.
„Ausschließlich selbst genutzt“ bedeutet: Es darf nicht vermietet worden sein. Wohnt der ledige Eigentümer mit seinem Partner zusammen, ist das nicht vermietet. Wird aber ein Mietvertrag geschlossen, dann ist das ausschließlich entfallen.

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Besonderheit Mehrfamilienhaus

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, bleibt nur für die ausschließlich selbst genutzte Wohnung der Verkaufsgewinn steuerfrei. Sofern kein eigenes Grundbuch vorliegt, wird der Betrag nach Quadratmetern ermittelt. Bei zwei gleich großen Wohnungen in einem Haus würde zum Beispiel die Hälfte des Verkaufsgewinnes steuerpflichtig. (Bundesfinanzhof, Az.: X R 22/00)

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: In zuvor vermietete Immobilie selbst einziehen

Die zweite Möglichkeit ist, drei Jahre vor dem Verkauf der Immobilie selbst einzuziehen. In den drei Jahren bis zum Verkauf muss der Eigentümer wirklich dauerhaft in der Wohnung leben. Es reicht nicht aus, wenn durch eventuelle Umbaumaßnahmen in der Zeit, die Nutzung nur sporadisch möglich war. Finanzgericht Münster (Az.: 1 K 3749/05) bestätigt durch Bundesfinanzhof (Az.: IX B 159/07).


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