Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren / Marktwertverfahren

Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren / Marktwertverfahren

Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren / Marktwertverfahren: Was ist das?

Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren / Marktwertverfahren: Etwas ist immer genau soviel wert, wie jemand bereit ist dafür zu bezahlen. Das ist bei Immobilien nicht anders und ist ein Grundprinzip der Marktwirtschaft. Aus diesem Grund ist dieses Wertermittlungsverfahren auch das optimale Verfahren, wenn es darum geht, die Immobilie zu verkaufen. Für andere Situationen, also wenn man eine Immobilie als Kreditsicherheit nutzen will, ist dieses Verfahren nicht geeignet. Denn der Marktpreis schwankt und ist auch stark von Faktoren wie Preisentwicklung, demografischen Faktoren, Zinszniveau, etc. abhängig.

Wichtige Verlgeichsfaktoren bei Grundstücken sind:

  • Lage
  • Möglichkeiten der baulichen Nutzung
  • Beschaffenheit des Bodens
  • Größe
  • Grundstücksgestaltung
  • Grundstücksausrichtung
  • Erschließungszustand

Wichtige Vergleichsfaktoren bei Gebäuden:

  • Gebäudeart
  • Bauweise
  • Aufteilung
  • Größe
  • Ausstattungsqualität
  • Restnutzungsdauer
  • Baulicher Zustand
  • Energieverbrauch und energetischer Zustand
  • Wenn vermietet: Ertrag, Möglichkeiten der Mieterhöhungen, Kündigung, etc.

Dabei sind nicht alle Faktoren gleich wichtig. Z.b. schätzen viele Eigentümer die Innenausstattung also Fliesen, Amaturen, Bodenbeläge relativ hoch ein. Viel wichtiges ist jedoch z.B. die Lage und die Substanz des Gebäudes. Die Restnutzungsdauer ist ein weiter wesentlicher Faktor und beschreibt, wie lange sich das Gebäude insg. oder Teile wie Fenster, Dach, etc. noch nutzen lassen, bis diese ausgetauscht oder saniert werden müssen. So wirken sich Maßnahmen wie neues Dach, neue Fenster, energetische Sanierungen wie Fassadendämmung oder eine neue Heizungsanlage hier deutlich positiver aus.

Wie vergleicht man:

Um einen vergleich herzustellen, müssen genügend Vergleichsobjekte vorhanden sein, die in ähnliche Lage und Qualität in der Vergangenheit zu einem Preis X verkauft wurden. Sofern einzelne Vergleichsfaktoren nicht 100% passen, wird mit Zu- und Abschlägen gearbeitet.

Fazit:

Das Verfahren ist das Verfahren der Wahl, wenn man seine Immobilie verkaufen will. Es ist eine nachvollziehbare Methode und gleicht den Preis ab, der am Markt herrscht. Liegen jedoch zu wenige Vergleichdaten vor, kann es nur schwer angewendet werden. Für spezielle Immobilien, also gerade im Luxusbereich mit vielen Besonderheiten, ist es kaum anwendbar.

Die Gefahr dieser Preisermittlung ist, dass wenn man falsch liegt, man viel zu billig verkauft oder gar nicht.

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Den Hauptartikel über Immobilienbewertung Allgemein finden Sie hier

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Einen früheren Artikel zur Immobilienbewertung finden Sie hier.


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