Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren

Immobilienbewertung Was ist mein Haus wert Was ist mein Wohnung wert?

Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren / Verkehrswertverfahren

Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren / Verkehrswertverfahren: Was ist das?

Die Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren / Verkehrswertverfahren ermittelt die Kosten der Herstellung bzw. der Wiederbeschaffung.  Vergleicht man die Verfahren, also Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert, ist die Ermittlung des Sachwertes sehr komplex. Ganze 47 Seiten mit Bestimmungen, Kennziffern, Tabellen und Formeln müssen laut der Sachwertrichtline des Bundesbauministeriums zur Anwendung kommen. Ziel dieses Verfahren ist es, ein wirklich objektives Verfahren zu haben, das wirklich alle Faktoren, die einen Immobilienwert beeinflussen, zu berücksichtigen. Die Anwendung dieses Verfahrens ist aufgrund dieser Komplexität ohne Schulung nicht machbar.

Drei wesentliche Komponenten ergeben den Sachwert / Verkehrswert:

  1. Der Bodenrichtwert. Das ist der Wert des Grundstücks oder des Grundstücksanteils
  2. Die Herstellungskosten der baulichen Anlage, also dem Haus bzw. der Wohnung
  3. Die Herstellungskosten der Außenanlagen, also beim Haus Wege oder Garagen, bei Wohnungen anteilig das mit der Wohnung verbundene Sondereigentum

Formel lautet: Sachwert (Verkehrswert) = /Bodenwert + Gebäudesachwert) * Marktanpassungsfaktor

Bodenwert: Bodenrichtwert der Gemeine / Stadt

Regelherstellungskosten: Keine realen Herstellungskosten, sondern die gewöhnlichen Kosten pro Quadratmeter Bruttogrundfläche. Diese Werte sind für ganz Deutschland verfügbar und tabellarisch für Grundstücksarten, Gebäudeklassen, Baujahr und Ausstattungsstandards abrufbar

Gebäudesachwert: Regelherstellungskosten * Bruttogrundfläche des Gebäudes – Alterswertminderung

Alterswertminderung: Wertminderung von 1,25 pro Jahr

Vorläufiger Sachwert: Bodenwert + Gebäudesachwert

Marktanpassungsfakor: Dieser Faktor liegen den Gutachterausschüssen vor

Fazit:

Das Sachwertverfahren / Verkehrswertverfahren gibt faktisch nie den Wert einer Immobilie an, die aktuell am Markt gezahlt wird. Insofern ist dieser Wert, wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, nicht zu gebrauchen und gibt höchstens dem Käufer den „inneren“ Wert einer Immobilie wieder.

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Den Hauptartikel über Immobilienbewertung Allgemein finden Sie hier

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Einen früheren Artikel zur Immobilienbewertung finden Sie hier.

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Bildquellen

  • Immobilienbewertung Was ist mein Haus wert Was ist mein Wohnung wert?: www.pexels.com

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