Undichte Fenster, alter Bodenbelag und verkratze Türen. Kann der Vermieter die Kosten für die Renovierung auf den Mieter umlegen?

Die Mietwohnung schien beim Einzug in gutem Zustand. Das änderte sich mit den Jahren: Einiges ist veraltet und abgenutzt. Mieter stellen sich die Frage ob Sie überhaupt Anpassungen anfordern können und ob diese zu Mieterhöhungen führen?

Grundsätzlich ist klar, dass der Vermieter die Wohnung in dem Zustand erhalten muss, bei dem sich das Objekt bei Übergabe befunden hat. Falls mit der Zeit Verschlechterungen oder Verschleißerscheinungen auftreten, müssen diese auf Kosten des Vermieters repariert und instandgesetzt werden.

Dies bedeutet somit, dass der Mieter Ersatz beanspruchen kann falls etwas defekt sein sollte, ohne das Kosten auf Ihn zukommen. Es gibt allerdings auch Ausnahmen.

Vermieter müssen Schäden an der Substanz beseitigen

Fenster und Türen sind verzogen und schließen deshalb nicht mehr richtig. Fugen im Badezimmer sind beschädigt. Bei solchen Fällen, stellt sich die Frage wie der Zustand des Mietgegenstandes bei Mietbeginn war und wie er jetzt ist? Das Übergabeprotokoll kann im Zweifel helfen.

Der Vermieter muss Verschlechterungen, die während der Mietzeit auftreten beseitigen, solange der Mieter die Räumlichkeiten so genutzt hat wie im Mietvertag festgelegt wurde.

Solange die Mängel nicht behoben werden, darf der Mieter die Miete kürzen. Dies ist der Ausgleich dafür, dass die Immobilie nicht den vollen Wert hat. Das Gericht beschließt im Einzelfall wieviel Mietminderung angemessen ist.

Im Mietvertrag kann aber auch hervorgehen, dass Kleinreparaturen von 80 Euro bis 100 Euro oder höchstens 8 Prozent der Jahreskaltmiete, von dem Mieter selbst zu tragen sind. Dies gilt zum Beispiel für Türklinken und Fenstergriffe, da diese dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Auf Modernisierung haben Mieter keinen Anspruch

Es muss nur der Status, der im Mietvertrag festgelegt ist, vom Vermieter erhalten werden. Ist der Mieter vor einigen Jahren in eine Immobilie mit Gasöfen gezogen, hat er keinen Anspruch auf den Austausch oder auf eine andere Heizung, solange diese Intakt sind.

Unter dem Aspekt energiesparende Modernisierung könnte der Vermieter allerdings die Gasöfen austauschen. Somit wird ein besserer Zustand als bei der Übergabe geschaffen und man spricht von Modernisierung.

Wird diese Modernisierung fristgerecht drei Monate vorher angekündigt, darf der Vermieter bis zu 8 Prozent der Kosten auf die Jahres-Nettokaltmiete vom Mieter aufschlagen. Aus diesem Grund, darf die Miete laut Stand Oktober 2019 binnen 6 Jahre maximal auf 3 Euro je Quadratmeter und maximal 2 Euro je Quadratmeter bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter. Regional Abweichende Bestimmungen sind zu beachten.

Als Modernisierung sind können neue Fenster zählen

Weitere Beispiele einer Modernisierung sind der von Einfachfenstern durch Isolierglasfenster, Anschluss einer Zentralheizung oder Einbau eines Wasserboilers. Die Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern zählt ebenfalls als energiesparende Modernisierung.

Jedoch ist der Grad zwischen Modernisierung und Instandhaltung sehr schmal begrenzt. Sind während der Mietzeit die Holzfenster undicht geworden, könnte eine Dichtung eingefasst werden, dies würde dann als Instandhaltung zählen. Sollten die Fenster so undicht sein, dass diese nicht mehr zu reparieren sind, dann kann der Austausch der Fenster nötig sein. Trotz dass die Fenster nicht durch alte Fenster ausgetauscht werden, zählt dies nicht zu einer Modernisierung. Dies wäre erst der Fall, sofern der Vermieter, einen Austausch der ganzen Fenster des Hauses plant.

Ersetzt werden, kann auch Abgenutztes

Wie verhält es sich mit einem Spülkasten im Bad, der vergilbt ist? Dies ist ein Grenzfall, jedoch haben auch Sanitäreinrichtungen im Bad eine natürliche Lebenszeit. Sofern sie optisch verschlissen sind, ergibt sich trotz Funktionalität ein Erneuerungsbedarf. Es kann jedoch nicht allgemeingültig beantwortet werden, in was für einem Zustand der Gegenstand dafür sein muss.

Bei einem Teppichboden wurde vom Landgericht Berlin entschieden, dass von einer maximalen Lebensdauer von 10 Jahren auszugehen ist. Somit können Mieter den Austausch des Teppichbodens als Instandsetzungen verlangen.

Als Aufgabe des Vermieters zählen Schönheitsreparaturen wie streichen von Heizkörpern, Innentüren, Fußböden und das Tapezieren von Wänden.

Müssen Mieter alle 3 Jahre renovieren?

Es empfiehlt sich einen Blick in den Mietvertrag. Einige Mietverträge sehen vor, dass für die Schönheitsreparaturen, der Mieter zuständig ist. Es seien jedoch laut Bundesgerichtshof viele Vertragsklauseln unwirksam.

Dies trifft vor allem zu, sofern starre Fristen vorsehen, dass der Mieter die Immobilie zwingend alle 3 Jahre zu renovieren hat. Somit wäre laut Gesetz der Vermieter in Pflicht und die Abwälzung unwirksam.

Author: Marco Feindler, M.A.
Geschäftsführer und Inhaber Heidelberger Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon – Rot, https://www.heidelbergerwohnen.de

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