Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn der Mieter stirbt?

Ist ein Angehöriger gestorben kommen auf die Hinterbliebenen neben der Trauer noch diverse Pflichten zu. Gerade wenn die Wohnung des Verstorbenen angemietet ist, stellt sich die Frage, was nun mit der Wohnung wann passieren muss.

Mieter stirbt: Er war alleiniger Mieter, jedoch lebt mind. eine weitere Person im Haushalt

In diesem Fall greifen für die Mitbewohner besondere Schutzregelungen, aber es ergeben sich auch gleichzeitig Pflichten. Grundsätzlich sind die Mitbewohner des Verstorbenen vor einem Rauswurf geschützt. Es läuft zunächst der Mietvertrag weiter. Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch treten Partner oder Kinder automatisch in das Mietverhältnis ein, sofern sie schon zuvor mit in der Wohnung gelebt haben (BGB, §563, §563a). Auch weiter davon entfernte Verwandte – beispielsweise Onkel, Cousinen, Oma -, jedoch auch Freunde, Lebenspartner und WG-Mitbewohner dürfen in der Wohnung bleiben. Voraussetzung: Sie haben mit dem Gestorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt. Im Zweifel kommt es hier auf Indizien wie langes Zusammenleben, gemeinsame Haushaltskasse oder keine andere eingegangene Partnerschaft an. Der oder die Mitbewohner treten mit allen Rechten und Pflichten automatisch in den Mietvertrag ein. Möchte man dies nicht, muss man innerhalb von einem Monat nach Kenntnis des Todes den Vermieter darüber informieren. Diese Nichteintrittserklärung kommt einer Kündigung des Mietvertrags gleich.

Mieter stirbt: Was darf der Vermieter im Falle von Mitbewohnern

Grundsätzlich steht dem Vermieter kein Kündigungsrecht zu. Auch kann der Mietvertrag nicht erhöht oder Regelungen angepasst werden. Er geht 1:1 auf den oder die Mitbewohner über. Es sei denn, dass es einen wichtigen Kündigungsgrund (BGB, §563 Abs. 4). So kann es z.B. sein, dass der Vermieter und der Mitbewohner sich schoneinmal heftig angegangen sind. In solchen Fällen ist es dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis mit dieser Person fortzusetzen.

Mieter stirbt: Er lebte alleine

Ist der Hauptmieter alleine leben, so bleibt auch hier das Mietverhältnis weiter in Kraft. An Stelle des bisherigen Mieters treten die Erben ein. Auch treten die Erben ein, wenn wie im o.g. Fall alle Mitbewohner den Eintritt ablehnen. Der Erbe kann hier nicht ablehnen und tritt, sofern er das Erbe annimmt, in den Mietvertrag ein (§564 BGB). Er hat jedoch die Möglichkeit, den Mietvertrag innerhalb von vier Wochen mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, auch wenn der Mietvertrag eine andere Kündigungsfrist vorsehen sollte. Alternativ kann der Erbe den Mietvertrag auch dauerhaft weiterführen. Treten mehrere Erben in den Mietvertrag ein, müssen auch alle Erben gemeinschatlich die Kündigung erklären

Mieter stirbt: Was darf der Vermieter im Falle eines Eintritts des Erbens

Der Vermieter hat das Recht, gegenüber den Erben zu kündigen. Wichtig ist, dass die Kündigung an alle Erben geschickt wird. Wenn sich keine Angehörigen melden, sollte sich der Eigentümer zügig an das Nachlassgericht wenden. Hier kann der Vermieter Auskunft erhalten, ob es überhaut mögliche Erben gibt. Falls nicht, sollten Vermieter beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen. Der Nachlasspfleger handelt stellvertretend für die unbekannten Erben. Ihm gegenüber kann der Vermieter den Vertrag auflösen und Miete fordern. Aus dem Erbe werden auch Kosten etwa für die Räumung der Wohnung oder Renovierungen bezahlt. Wenn jedoch kein Geld da ist, erhält der Vermieter auch keins. Der Vermieter sollte auf keinen Fall zu schnell die Wohnung räumen lassen. Sollte sich doch ein Erbberechtigter finden, so wäre der Vermieter Hausfriedensbruch begangen. Sind dann auch die Gegenstände nicht mehr verfügbar, da verkauft oder entsorgt, droht sogar noch Schadensersatz. Sind die Behauptungen des Erbberechtigten, was sich in der Wohnung befunden haben muss, nicht völlig aus der Luft gegriffen, ist der Vermieter nachweispflichtig, dass dem so nicht war.

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Author: Marco Feindler, M.A. Geschäftsführer und Inhaber

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