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Was ist und tut eigentlich ein Immobilienmakler in Heidelberg?

Was ist und tut eigentlich ein Immobilienmakler in Heidelberg

Ganz generell ist ein Immobilienmakler für Heidelberg eigentlich ein Vermittler zwischen zwei Parteien und sorgt gegen Provisionszahlung dafür, dass ein „Geschäft“ oder Vertrag zustande kommt. Neben dem Immobilienmakler gibt es z. B. noch den Wertpapiermakler, Unternehmensmakler, Versicherungsmakler und Ehemakler.

Der Immobilienmakler in Heidelberg benötigt für die Ausübung seiner Tätigkeit eine Gewerbeerlaubnis nach Paragraph 34c der Gewerbeordnung. Dazu gehört unter anderem das polizeiliche Führungszeugnis und in einem gewissen beschränkten Maße die Überprüfung auf eine „geordnete finanzielle Situation“ hin.

Zu seinen Aufgaben beim Immobilienverkauf gehören unter anderem die

  • Bewertung der Heidelberger Immobilie,
  • die Präsentation seiner Arbeit,
  • die Werbung für den Immobilienverkauf,
  • die Wahrnehmung der Besichtigungen, die Verhandlungen, die Vorbereitungen und
  • Koordination für den Notartermin, die Teilnahme an diesem und eventuelle Nachbetreuung.

Im Bereich der Vermietung berät er hinsichtlich korrekter Miethöhe in Heidelberg, wirbt für die Immobilie,  nimmt auch hier Besichtigungen war, beschafft bei Interesse vom Mieter die relevanten Unterlagen für die Anmietung, prüft z.B. durch Schufa und Selbstauskunft, bereitet den Mietvertrag vor, nimmt am Unterzeichnungstermin und der Übergabe teil.

Der Heidelberger Immobilienmakler wird gewöhnlich nur bei Erfolg bezahlt, dies in Form einer beim Immobilienkauf/Immobilienverkauf frei verhandelbaren Provision, die normalerweise 5,95% zzgl. MwSt. nicht übersteigt.

Besonderheit beim Makler: Wenn ein Verbraucher ein Produkt in einem Geschäft oder z.B. einem Autohaus erwirbt, ist er es normalerweise nicht gewohnt zusätzliche Gebühren für die Vermittlung oder Verkaufsberatung zu bezahlen. Beim Auto beispielsweise sind die Kosten für Fernsehwerbung, Prospekte, Ausstellungsräume, Probefahrten, Zielgruppenansprache, Autoschau, Verkäufer, etc. bereits im Fahrzeugpreis eingerechnet. Beim Immobilienmakler kommen die Gebühren hinzu, was Käufer und Verkäufer als ungewöhnlich empfinden und was es ja auch ist.  

Heidelberger Maklerunternehmen, die auf langfristigen Erfolg ausgelegt sind, arbeiten daher auf wöchentlicher Basis daran ihren Service zu verbessern und einen Mehrwert für den Kunden zu schaffen. Bei der Serviceverbesserung geht es z.B. um:

  • bessere Exposes,
  • bessere Bilder,
  • vollständigere Unterlagen,
  • bessere Quellen für die Immobilienbewertung,
  • bessere telefonische Erreichbarkeit,
  • mehr Internetpräsenz,
  • schnellerer Service, etc.

Einen Mehrwert kann man schaffen, indem man z.B. Kaufinteressenten in einer Datei vormerkt und diesen neuen Immobilien zuerst anbietet, bevor man sie in Internetportalen veröffentlicht. Oder indem man Tipps und Checklisten rund um den Immobilienkauf liefert. Für die Verkäufer sind z.B. lokale Immobilienmarktberichte oder Tipps und Checklisten für den Immobilienverkauf interessant und können einen Mehrwert darstellen.

Welche Fähigkeiten und welches Wissen muss der Makler, der das Immobilienbüro leitet, bzw. der einzelne Immobilienmakler eigentlich haben?

  • Persönliche Stabilität und Ruhe, Freundlichkeit und Zähigkeit sind Eigenschaften, die sich der Makler über die Zeit aneignen muss.
  • Er muss derjenige sein, der, wenn die Wogen zwischen Käufer und Verkäufer hochschlagen, diese glätten muss. Er muss auch mal auf den Tisch hauen können, aber im Wesentlichen muss er freundlich sein, seine Arbeit machen und die Leute und Situationen einschätzen können und den Verkauf zum Abschluss bringen.
  • Fachlich muss der Immobilienmakler unter anderem ein Grundwissen haben in den folgenden Punkten: Marketing, Verkauf, Immobilienbewertung, Dokumente kennen und verstehen (Kaufverträge, Grundbücher, Teilungserklärung, Nebenkostenabrechnungen, etc.), Bauweisen, Sonderfälle beim Immobilienverkauf (z.B. Erbpacht) und Lösungen besonderer Problemstellungen. Letztere erwirbt er über die Zeit, es ist ein Teil seiner Erfahrung und für seine Kunden eines der wichtigsten Dinge. Ein Immobilienmakler der z.B. 400 Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke vermittelt hat, hat sicherlich 100 ungewöhnliche Kaufsituationen erlebt, die er lösen musste und durch seine gesamte Erfahrung ist er für vieles gewappnet.

Für sich und für seine Kunden sollte sich der Makler mit folgenden Versicherungen absichern:

  • Vermögensschadenhaftpflichtversicherung,
  • Betriebshaftpflichtversicherung und
  • Rechtsschutz.

Gründe für und gegen den Immobilienmakler aus Sicht des Immobilienverkäufers:

Ein ordentliches Heidelberger Maklerbüro, das schon relativ lange am Markt ist, hat gewöhnlich mehrerer tausend vorgemerkten Interessenten in seiner Kartei, die es regelmäßig bedient. Das Büro wirbt nicht nur in einem Internetportal, sondern z.B. in sechs, sieben oder acht Portalen (Immowelt, Immoscout, Immobilien.de, eBay Kleinanzeigen, Immonet, etc.). Damit wird eine große Menge Interessenten angesprochen, was die Wahrscheinlichkeit für einen guten Verkauf deutlich verbessert.

Bei den daraufhin stattfindenden Besichtigungsterminen hat der erfahrene und kompetente Immobilienmakler gewöhnlich mehr Distanz zur Immobilie, wie der private Eigentümer, woraufhin er weniger emotional wird, wenn Interessenten Details der Immobilie kritisieren. (Kritik kann ein Kaufsignal sein.) Ist man selbst Eigentümer von etwas, neigt man gewöhnlich dazu, den Angriff auf das eigene Eigentum, als einen Angriff auf sich selbst zu werten und das kann beim Immobilienverkauf Nerven kosten.

Nerven kosten kann ganz allgemein die gesamte Verkaufsprozedur. Je älter man wird, umso weniger ist man willig 80 Anrufe, 50 E-Mailanfragen, 30 Besichtigungen, etc. über sich ergehen zu lassen, sondern nimmt lieber einen erfahrenen und kompetenten Immobilienmakler zur Hilfe.

Auch die mangelnde Erfahrung und die damit verbundene Unsicherheit hinsichtlich Risiken, Verkaufspreis und Ablauf sprechen für die Einschaltung eines Vermittlungsbüros.

Und last but not least die technische Ausstattung: Gute Farblaserdrucker für Immobilien Exposés zum Beispiel kosten häufig um die € 6.000,- und mehr. Das lohnt nicht für einen einzelnen Verkauf von Privat. Als professionelles Maklerbüro ist es Standard.

Gegen den Immobilienmakler spricht eigentlich nur dann etwas, wenn er nicht professionell arbeitet und wenn es an Kompetenz und Einsatzbereitschaft mangelt. Die Maklerprovision sollte für den Verkäufer eigentlich kein Thema sein, weil ein wirklich gutes Maklerbüro durch sein mehr an Interessentenkontakte in der Lage sein sollte dies preislich auszugleichen. (Mögliche Ausnahme: Zusammengebrochene Märkte mit wenig Nachfrage, in dem der Käufer das Sagen hat.

Vor- und Nachteile für den Immobilienkäufer, wenn er den Immobilienerwerb in Heidelberg über einen Makler vollzieht:

  • Da ein erfahrener Immobilienmakler weiß, welche Nachteile einer Immobilie (Lärm, Dunkel, braunes Bad, etc.) im Exposé Erwähnung finden sollten, wird er diese normalerweise beschreiben oder per Foto dokumentieren. (Nur ein unerfahrener Makler lockt Interessenten zu einer Besichtigung, die sich als Schneiderfahrt entpuppt und hält wichtige Informationen vor der Besichtigung zurück.)
  • Hinzu kommt, dass er alle relevanten Unterlagen griffbereit, also bei der Besichtigung dabeihaben sollte. (nicht alle, aber alle relevanten Unterlagen).
  • Da der Makler auch als eine Art Puffer zwischen Käufer und Verkäufer fungiert bekommt man über ihn kaum Schnäppchen (Nachteil aus Käufersicht), aber auch tendenziell kaum völlig überteuerte, also am Markt so nicht verkaufbare Angebote. (In Heidelberg ist der Begriff überteuert aktuell schwer zu definieren und das was eine Person als völlig daneben empfindet wird von einem anderen gerne bezahlt und als günstig empfunden.)
  • Auch steuert der Makler den ganzen Verkaufszyklus, – böse und plötzliche Überraschungen, wie das der Eigentümer jetzt doch nicht verkauft (weil er z.B. kurz vor dem Notartermin entdeckt, dass er noch zwei Jahre in der Spekulationsfrist ist) bleiben normalerweise aus. Dies kommt meiner Beobachtung nach eher bei Privatverkäufen vor, weil der Eigentümer, bevor er einen Makler einschaltet, seine Entscheidung für den Verkauf bereits gefällt hat und keinen Rückzieher unter anderem aus Kostengründen mehr machen wird.

Der erfahrene und kompetente Immobilienmakler klärt also im Vorfeld bereits viele Dinge ab, die einen Verkauf verhindern können und viel unnötig investierte Zeit für die Kaufinteressenten darstellen.  

Zusätzlich, zu den oben unter Verkäufer/Käufer genannte Vor- und Nachteile für Vermieter und Mieter: Normalerweise hat der Makler mit Zustimmung des Mieter Zugriff auf die Schufa, hat entsprechende Formulare wie Selbstauskunft, Mietverträge, etc. griffbereit und kann so die Vermietung sehr zügig und trotzdem zuverlässig.  

Er sorgt zumeist dafür, dass weder zu teuer noch zu günstig vermietet wird. Zu teuer hat den Nachteil des häufigen Mieterwechsels und der Unzufriedenheit des Mieters. Zu günstig birgt das Problem, dass der Mieter sich an der Wohnung sozusagen festhalten wird und wenn Eigenbedarf nötig ist oder eine sonstige Änderung ansteht die Wohnung vielleicht nicht leicht räumen wird.

Maklervertrag für Immobilienverkäufer: Erfolgreiche Maklerbüros arbeiten gewöhnlich mit qualifizierten Alleinaufträgen. Dies erlaubt ihnen mehr Zeit, Geld und Engagement in die einzelne zum Verkauf stehende Immobilie zu investieren. Es bedeutet, dass der Verkäufer dem Maklerbüro exklusiv die Immobilie übergibt, nicht selbst wirbt. 

Im Gegenzug verpflichtet sich das Maklerbüro alle Maßnahmen zu ergreifen, um die Interessen der Auftraggeber zu wahren, indem Werbung und Verkaufsaktivitäten stattfinden.

In seriösen Aufträgen/Verträgen werden auch die einzelnen Punkte genannt, Aktionen die der Makler als Leistung zu erbringen hat. In Maklerverträgen eingebaute Verlängerungsklauseln sollten nicht große Zeiträume umfassen, sondern z.B. um jeweils 2 oder 4 Wochen verlängern.

Weitere Informationen:

Offenes Bieterverfahren in Heidelberg: 

Dies ist eine Form des Verkaufes, der nicht mit einem festen Kaufpreis beginnt. Manchmal wird ein sehr günstiger Preis als Mindestgebot angesetzt, manchmal auch der Preis, den der Eigentümer mindestens haben möchte: Wichtig: Das offene Bieterverfahren ist keine Versteigerung, weder Käufer noch Verkäufer sind an das Angebot gebunden. Das heißt zum einen, dass der Käufer mit dem höchsten Gebot nicht zum Kauf verpflichtet ist. Stimmt der Veräußerer zu, kann der potenzielle Käufer natürlich annehmen oder ablehnen. Aber auch Immobilienbesitzer, der seine Immobilie verkaufen möchte, muss nicht zum höchsten Preis verkaufen, wenn er nicht möchte. Daher sind Bieterverfahren immer „offen“ zu sehen. Zurück zum Ablauf: Nachdem die Immobilie im Bieterverfahren am Markt angeboten wird/wurde finden Besichtigungen über einen Zeitraum von z.B. 6 Wochen statt und Kaufinteressenten können ein Gebot, meist über den Makler, abgeben. Dieser hält die Verbindung zum Eigentümer. Am Ende des Bieterverfahrens entscheidet dann der Verkäufer, ob und welches Angebot ihn interessiert und der Makler nimmt Kontakt mit dem potenziellen Käufer auf, um zu überprüfen, ob dieser zu diesem Preis noch ernsthaft interessiert ist. Falls ja, folgen dann die weiteren Aktionen in Richtung notarieller Beurkundung. Kann ein offenes Bieterverfahren sinnvoll sein? Das Bieterverfahren ist ein sogenanntes Marketing-Tool. Es kann dem Eigentümer helfen die preisliche Position seiner Immobilie am Markt zu ermitteln. Ich persönlich halte es bei sehr begehrten Objekten oder sehr schwierigen Immobilien für generell interessant. Man muss aber bei jedem einzelnen Immobilienverkauf dies individuell betrachten, weil es natürlich auch Kaufinteressenten gibt, die sich am Bieterverfahren nicht beteiligen und weil es auch Möglichkeiten beim „normalen Verkauf“ gibt, um den potentiellen Höchstpreis möglichst zügig und möglichst genau zu ermitteln.

Reservierungsvereinbarungen für Kaufinteressenten:

Hat ein Kaufinteressent Interesse ein Immobilie zu erwerben, so kann er bei den meisten Maklerbüros ein schriftliche Reservierungsvereinbarung abschließen und eine 10%ige Anzahlung auf die Maklerprovision leisten, um sich die Immobilie „zu sichern“. Der Immobilienmakler sichert im Gegenzug gewöhnlich zu, dass er mit dem Verkäufer das Angebot bespricht und alles Weitere veranlasst, so dass der potenzielle Käufer die Wunschimmobilie auch bekommt. Eine Garantie ist das leider nicht, weil der Verkäufer das letztendliche Wort hat und weil es manchmal preisliche Überbietungen gibt, die der Makler allein aus rechtlichen Gründen schon nicht zurückhalten kann. Trotzdem hat sich die Reservierung in der Praxis bewährt und in neun von zehn Fällen bekam der Kaufinteressent, der die Immobilie als erster reserviert auch die Immobilie. Auch hat der Reservierer keinen rechtlichen Anspruch, auch wenn der Verkäufer kurz vor dem Notartermin absagt, was ich noch nie erlebt habe.  

Immobilienmakler in Heidelberg, Aus- und Weiterbildung: 

Viele Immobilienmakler haben entweder eine Ausbildung zum Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, eine andere kaufmännische Ausbildung oder ein Studium vorzuweisen.  Allerdings ist dies kein Muss. An Weiterbildungsmöglichkeiten bieten IHK, IVD (Immobilienverband), Internetportale, private Ausbildungsstätten, Fernkurse und Beratungsfirmen allerlei Maßnahmen an. Da der Beruf des Immobilienmaklers sehr vielfältig ist, muss er selbst ein Auge auf seine Qualifikation haben und seine Wissensschwächen durch Weiterbildungsmaßnahmen ausbügeln oder Stärken ausbauen. Schließlich fliesen in den Immobilienbereich Aspekte aus den Bereichen Recht, Steuern, Bauwesen, Werbung und Marketing, Verkauf, Public Relation, und einiges mehr ein. Ein guter Ansatz ist jede Woche sein Wissen ein Stückchen auszubauen.

Immobilienmakler Image:

Während das „Allgemeine Image“ von Massenmedien gerne negativ dargestellt wird, zeigen Umfragen von kleinen, mittleren und großen Immobilienunternehmen häufig, dass die Kunden im Allgemeinen durchaus zufrieden sind. Die eine oder andere Aussage über „hohe Provisionen“ sind natürlich vorhanden, aber wer Privatpatient ist und somit die Zahnarztrechnungen zu Gesicht bekommt oder wer sein Fahrzeug bei einer Vertragswerkstatt aller deutschen Automobilbauer reparieren lässt, rümpft natürlich auch die Nase über die Kostensätze, die pro Stunde höher sind, als die eines Maklerbüros (wenn man die Stunden aller Mitarbeiter in Relation zu den Provisionseinnahmen betrachtet). Der Maklerkunde muss auch obendrein noch die Mehrwertsteuer erstatten und weiß natürlich nicht, dass ca. 50% der Maklereinnahmen wieder durch Werbekosten, Personal, Miete, Technik, etc. ausgegeben werden. Von 100% Brutto (inkl. MwSt.) bleiben somit gut 40% zu versteuern, also ca. 24% effektiv netto, knapp ein Viertel (nach Einkommenssteuern). Image hat damit zu tun, so professionell wie möglich zu arbeiten und dies bekannt zu machen. Und dies passiert durch Einstellung von geeignetem Personal, einer konstanten Weiterbildung, professionellem Marketing, geschultem Beratungspersonals, Kundenbefragung, Behebung von Fehlern und Korrektur der Aktionen, Einholung von Referenzen und Veröffentlichung, Pflege von Kunden durch persönlichen Kontakt, Grußkarten, ggfs. Einladung zu Veranstaltungen, etc. Wenn ein Maklerunternehmen die obigen Aktionen zu einem hohen Prozentsatz in Anwendung hätte, könnte man mindestens 90% der Kunden zufrieden stellen (die Verbleibenden können nie zufrieden gestellt werden und sind die überall bekannten „Motzer“ und „Besserwisser“, entschuldigen Sie diese Aufdrücke 😉 und es hätte einen sehr guten Ruf. Dank des Internets kann sich heute ein potenzieller Kunde eines Immobilienmaklers über dieses Unternehmen vorab informieren. Langfristig betrachtet wird die Qualität der Maklerdienstleistung ansteigen, weil Transparenz in den Markt kommt. Dies ist zu begrüßen.

Tätigkeit als Immobilienmakler in Heidelberg für junge Leute als Zukunftschance:

Die Schlüsselfrage ist, ob es in der Zukunft leichter oder schwerer werden wird als neuer Immobilienmakler Fuß zu fassen. Dies lässt sich pauschal so nicht beantworten. Die Frage ist wohl eher, ob der Anwärter eine Strategie ausarbeiten kann, mit der er sich von den Kollegen abheben kann. Diese könnte sein, dass „Papa“ Bauträger ist oder ein Maklerunternehmen hat, welches schon 20 Jahre existiert. Oder es könnte ein bestimmtes Fachwissen bezogen auf eine kleine Nische sein. Der „Neumakler“ müsste irgendwie ein Konzept haben, bekommen oder entwickeln, dass ihn vom Wettbewerb abhebt. (Motto: Raus aus dem Wettbewerb.) Es wird in der Zukunft nicht leicht sein, einfach so mit zu schwimmen und trotzdem ein ordentliches Einkommen zu haben.

Rechtliche Regulierungen des Immobilienmaklers:

Die Bürokratie greift um sich. Alle paar Jahre nimmt sich unser bürokratisches System irgendeine Zielgruppe vor, bringt alles durcheinander und lässt mengenweise Probleme zurück. Egal ob G8, Reform der Abrechnung der Zahnärzte, Dokumentationspflicht bei den Versicherungsvertretern, etc., etc. – hinterher ist es selten besser. Die Bereiche kämpfen mit steigenden Kosten, Abgaben, höheren Steuern und Gebühren. 2012-2014 hat es jetzt auch die Immobilienmakler erwischt. Beispiel: Wenn der potenzielle Mieter oder Käufer jetzt den Makler übers Internet kontaktiert, muss der Makler bevor er diesen die Wohnung betreten lässt, die Widerrufsbelehrung ausfüllen und unterschreiben lassen. Der Ärger bei diesen neuen Regulierungen ist vorprogrammiert. Und welche Berufsgruppe aktuell darüber lachen kann, – sie könnte die nächste sein. Nichts desto trotz, als Makler muss man sich damit auseinandersetzen, das heißt a. mit legalen Mitteln selbst und durch die Verbände dagegen vorgehen und seinen Protest kundtun, b. solange sie existieren muss man sie einhalten, ob es einem gefällt oder nicht.

Haftung des Immobilienmaklers:

Der Immobilienmakler in Heidelberg haftet selbstverständlich für wissentliche Falschaussagen. Gibt er also Informationen weiter, die er so nicht wissen konnte und die sich später als falsch herausstellen, kann er verklagt werden. Daher kann man jedem Makler nur empfehlen sich vollständige Notizen zur Immobilie zu machen, die vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Informationen zu lesen und keine Angaben zu machen, von denen er nicht weiß, ob sie richtig sind. Ein Käufer mit einer ungewöhnlichen Frage hat kein Problem, wenn der Makler die Antwort innerhalb von 24 Stunden liefert. ALLE Standardfragen sollten definitiv im Exposee beantwortet werden.  

Author: Marco Feindler, M.A.
Geschäftsführer und Inhaber


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