Was ist das Grundbuch, was steht im Grundbuch und wer darf es einsehen?

was steht dort drin Lasten im Grundbuch

Was ist das Grundbuch, was steht im Grundbuch und wer darf es einsehen?

Funktion des Grundbuchs

Das Grundbuch ist in erster Linie für Immobilienkäufer relevant. Dort findet man diverse Eintragungen, die es zu verstehen gibt. So können dort z.B. Vorlasten eingetragen sein oder andere für den Kauf einer Immobilie relevanten Dinge, die ggf. auch wertmindernd zu berücksichtigen sind.

Wer darf es einsehen?

Grundsätzlich kann das Grundbuch jeder der ein berechtigtes Interesse hat, also z.B. ein Immobilienkäufer, einsehen. Notare können jederzeit das Grundbuch einsehen. Sie müssen Kraft Amtes kein solches berechtigtes Interesse nachweisen. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt, welches in der Regel das Amtsgericht des zuständigen Bezirks, indem die Immobilie gelegen ist, beheimatet. Grundbücher und ergänzende Unterlagen (Urkunden, Verfügungen) werden zu Grundbuchakten zusammengefasst. Für jede Immobilie wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Es enthält eine laufende Nummer und alle Grundbuchblätter des gleichen Bezirks werden in einem Band zusammengefasst. Alle Grundbuchblätter sind einheitlich nach folgendem Muster gegliedert und haben folgenden Inhalt:

Aufschrift

Auch Grundbuch Deckblatt genannt, enthält neben der Angabe des Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und der Nummer des Blattes oft auch noch den Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk. Sofern Erbbaurechte existieren, wird unter dem Vermerk über das Blatt in Klammern das Wort „Erbbaugrundbuch“ und sofern von Wohnungseigentum die Beschreibung „Wohnungsgrundbuch“, „Teileigentumsgrundbuch“ oder „Wohnungserbbaugrundbuch“ abgedruckt.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs sind die Grundstücke aufgeführt. Diese Angaben werden vom Katasteramt vorgeschrieben Das Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die Grundstücke numerisch aufgeführt sind. Die Karten des Katasteramtes sind nach Gemarkungen eingeteilt. Die Gemarkung wird in einzelne, nummerierte Flure untergliedert; für jede Flur wird eine Flurkarte erstellt. Die in der Flurkarte unter einer eigenen Nummer geführten Grundstücke werden „Flurstück“ oder „Parzelle“ bezeichnet.

In das Grundbuch Bestandsverzeichnis werden, sofern vorhanden, mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte vermerkt. Zudem enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten „Bestand“, „Zuschreibungen“ und „Abschreibungen“. In der Spalte „Bestand“ ist eingetragen, aus welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde und ob es durch Teilung oder Verbindung – Bestandteilszuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In der Spalte „Abschreibungen“ wird die Übertragung des Grundstücks bzw. eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt notiert.

Abteilung I : Eigentümer

Hier werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten, z.B. werden hier der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung vermerkt. Grundlage der Eintragung können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein.  Der Begriff Auflassung beschreibt hier die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Auf Basis der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, wann ein Eigentumswechsel durchgeführt wurde.

Abteilung II : Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks – Persönliche Dienstbarkeiten

In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen, mit Ausnahme des Grundpfandrechts (siehe Abteilung 3).

Es gibt verschiedene Arten von Lasten, wie:

Eine genaue Erklärung der Lasten finden Sie in diesem Beitrag: „Die Lasten des Grundbuchs erklärt

Folgende Beschränkungen können eingetragen sein:

  • Nacherbenvermerk
  • Testamentsvollstrecker-Vermerk
  • Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk
  • Insolvenzvermerk
  • Sanierungs- und Umlegungsvermerk
  • Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum

Abteilung III : Grundpfandrechte – Hypothek – Grundschuld – Rentenschuld

Abteilung 3 des Grundbuches beinhaltet die Grundpfandrechte. Darunter fallen z.B. auch die Grundschulden, die entstehen, wenn Sie eine Baufinanzierung aufnehmen und das Objekt als Sicherheit eintragen. Neben der Grundschuld finden sie hier auch alles zur Hypothek und Rentenschuld einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.


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