Nebenkostennachzahlung nicht bezahlt – Ist eine Kündigung möglich?

Nebenkostennachzahlung nicht bezahlt

Nebenkostennachzahlung nicht bezahlt – Ist eine Kündigung möglich?

Nach der Übergabe der Nebenkostenabrechnung ist der Mieter verpflichtet eine ggf. sich ergebende Nachzahlung an den Vermieter zu bezahlen. Nach 30 Tagen (Frist läuft ab dem Tag des Zugangs der Nebenkostenabrechnung) kommt er in Zahlungsverzug (§ 286 BGB).

Was aber passiert, wenn der Mieter nicht zahlt? Kann man eine Kündigung aussprechen? So gilt eine zweimal in Folge ausbleibender Mietzahlung als fristloser Kündigungsgrund. Dies trifft jedoch in diesem Fall, in dem es um eine Nebenkostennachzahlung geht, nicht zu. Der Vermieter hat kein Kündigungsrecht. Dies ergibt sich aus der Interpretation des Gesetzes.

1. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug nur bei Regelzahlungen

1a. Regelfall: Nachzahlung ist Einmalzahlung

Das BGB erlaubt in § 543 II Nr. 3 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund allgemein nur dann, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Hier stellt das Gesetz seinem Wortlaut nach jedoch nur auf „periodisch“ wiederkehrende Zahlungsverpflichtungen des Mieters ab. Dazu gehören neben der Miete die laufenden Nebenkostenzahlungen.

Rückstände, die sich aus einer sog. Einmalzahlungen wie einer Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung ergeben, sind hingegen keine periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen.

Aber auch das OLG Koblenz stellte fest, dass der Nachzahlungsbetrag aus einer Nebenkostenabrechnung keineMietzahlung und damit keine periodisch wiederkehrende Zahlungsverpflichtung im Sinne des § 543 II Nr. 3 BGB (frühere Fassung: § 554 BGB) ist.

Hintergrund: Hier ist die sozialpolitische Erwägung maßgeblich, dass der Mieter nur dann gekündigt werden darf, wenn die Mietsituation so schwerwiegend beschädigt ist, dass diese dem Vermieter nicht mehr zuzumuten ist. Dies ist lauzt Gesetztgeber bei einer Nachzahlung nicht der Fall. Hier bleibt dem Vermieter nur der Klageweg.

1b. Ausnahmefall: Weitere Umstände begründen Zahlungspflicht

Jedoch kommt eine fristlose Kündigung des Vermieters in Betracht, wenn der Mieter „schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtungen missachtet, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“  (OLG München ZMR 2001, 535). Da ist z.B. der Fall, wenn die Zahlungsrückstände derartig hoch sind, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, auf diesen Kosten sitzen zu bleiben. Schließlich ist der Vermieter wegen der Nebenkosten in Vorlage getreten und gibt die Kosten nur als durchlaufende Kosten an den Mieter weiter. Das Gilt insbesondere, wenn es sich dabei um den Energieverbrauch handelt, den ausschließlich der Mieter zu verantworten hat. Ein weiterer Umstand kann aber auch sein, wenn der Mieter ohne Angabe von Gründen die Nachzahlung verweigert und offensichtlich versucht, die Situation des Vermieters auszunutzen. Dies muss jedoch letztlich vom Richter entschieden werden.

1c. BGH-Fall betrifft laufende Nebenkostenzahlungen und Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung

Anderes vehält es sich bei einer teilweise zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Az.: VIII ZR 1/11). In diesem Urteil ging es zwar auch um die Kündigung wegen nicht gezahlter Nebenkosten. Jedoch ging es nicht um eine einmalige Nachzahlung, sondern darum, dass der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung für die Heizkosten erhöht hatte und der Mieter diese Zahlung verweigerte. In diesem Fall steht dem Vermieter sehr wohl eine Kündigungsmöglichkeit zu, da dies wiederum die o.g. periodischen Vorauszahlungen betritt. Aber Achtung: Eine fristlose Kündigung steht dem Vermieter nur zu, wenn auf zwei aufeinanderfolgenden Terminen ein erheblicher Teil der Miete nicht gezahlt wird. Wird wie in diesem Fall nur die Erhöhung nicht gezahlt, bleibt nur die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung.

2. Was kann der Vermieter tun?

Dem Vermieter bleibt somit nur übrig, den Mieter anzumahnen und ihn an seine Zahlungsverpflichtung zu erinnern. Zahlt der Mieter dann immer noch nicht, muss ihn der Vermieter gerichtlich auf Zahlung der Nachzahlung verklagen. Ggf. ist es ratsam, sofern der Mieter finanzielle Schwierigkeiten hat, dem Mieter vielleicht bei höheren Nachzahlungsbeträgen eine Ratenzahlung anzubieten.

Weiter bleibt zu beachten, dass der Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Nebenkostenabrechnung Einspruch gegen die Abrechnung erheben kann. Klagt der Vermieter also direkt, muss er damit rechnen, dass der Mieter Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erhebt und damit die Klage ersteinmal verhindert. In diesem Fall trägt der Vermieter zudem noch das Kostenrisiko des Prozesses. Sinnvollerweise müsste der Vermieter den Ablauf der Einwendungsfrist des Mieters abwarten und erst dann Zahlungsklage einreichen. Alternativ bleibt der Weg des Inskassos, welches die Probleme des Klagewegs ersteinmal nicht aufkommen lässt.

Ein persönlöiches Gespräch mit dem Mieter ist in diesen Fällen vorab immer sinnvoll und hilft, unnötige Probleme zu verhindern.

Eine Verrechnung des offenen Betrages mit der Mietkaution ist wegen der Zweckbindung dieser, nicht möglich. Erst wenn der Mieter auszieht, kann diese Verrechnung stattfinden, nicht aber innerhalb des laufenden Mietverhältnisses.


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