Nachzahlung der Miete heilt ordentliche Kündigung nicht

Der BGH bleibt bei seiner Rechtsauffassung: Die Nachzahlung von Mietschulden kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heilen, nicht jedoch die ggf. gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung.

Hintergrund: Vermieter kündigt fristlos und ersatzweise ordentlich

Der Fall: Der Mieter zweier Wohnungen in einem Dreifamilienhaus wohlle eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht anerkennen und zog vor Gericht. Der Mieter geriet im Mai 2014 in Zahlungsverzug der Mieten, die er bis Juli nur teilweise bezahlte. Für August bis Oktober 2014 zahlte er gar keine Miete. Kurz darauf, binnen weniger Tage zahlte der Mieter die kompletten Mietrückstände. Die Mietschulden seien aufgelaufen, weil er durch eine angeblich unverschuldet Situatuib in eine schwierige Liquiditätssituation geraten sei.

Entscheidung: Nachzahlung heilt nur fristlose Kündigung

Durch die Nachzahlung der Mietschulden ist zwar die fristlose Kündigung unwirksam geworden. Die ordentliche Kündigung bleibt jedoch wirksam. Eine Zahlung rückständiger Mieten innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB führt nur zur Unwirksamkeit einer auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wobei sämtliche Rückstände ausgeglichen werden müssen. Hingegen bleibt eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Verzug zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB von der Schonfristregelung unberührt. Das entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH. Für die Beurteilung, ob durch den nicht vom Mieter zu vertretenden Liquiditätsmangel auch die ordentliche Kündigung unwirksam ist, kommt es auf die einzelnen Umstände an. Hierfür lassen sich keine allgemeinen Regeln aufstellen. Es obliegt daher im Einzelfall dem Gericht, die maßgebenden Tatsachen festzustellen und zu würdigen.

Unverschuldete Geldnot kann Mieter entlasten, wenn er es beweisen kann

Im Fall einer ordentlichen Kündigung kann eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit den Mieter entlasten. In diesem Fall könnte er sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen. Dabei ist es am Mieter, den Beweis dazu vor Gericht zu erbringen. In diesem Fall genügte die vom Mieter angeführtet zu hohe Steuernachzahlung dem Gericht nicht. Zwar muss der Mieter zur Führung des Entlastungsbeweises nicht derart lückenlos Umstände darlegen, dass jede noch so entfernt liegende Möglichkeit eines Verschuldens ausgeschlossen erscheint. Es genügt vielmehr, wenn er darlegt und nachweist, dass ernstlich in Betracht kommende Möglichkeiten eines Verschuldens nicht bestehen, weil er insoweit alle ihm obliegende Sorgfalt beachtet hat. Konkret fehltem dem Gericht in diesem Fall Angaben zur tatsächlichen Höhe der angeblich weit überhöhten Steuerschätzung und dazu, warum es nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen ist. Weiter hatte der Mieter auf zu den näheren Gründen keine Angaben gemacht. Die zur Führung des Entlastungsbeweises erforderlichen Darlegungen einschließlich der sonstigen Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Mieters müssen sich aber auf sämtliche Umstände beziehen, die für einen behaupteten Ausschluss der Leistungsfähigkeit von Bedeutung sein können. (BGH, Beschluss v. 20.7.2016, VIII ZR 238/15)

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Author: Marco Feindler, M.A. Geschäftsführer und Inhaber

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