Kündigung wegen Airbnb-Vermietung zulässig?

Kündigung wegen Airbnb-Vermietung

Kündigung wegen Airbnb-Vermietung zulässig?

Eine Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung ohne vorherige Abmahnung des Mieters, der die ihm vermietete Immobilie über Vermietungsportale wie z.B. Airbnb vermietet, ist unwirksam, nach Auffassung des LG Berlins.

Kündigung wegen Airbnb-Vermietung Hintergrund: Mieter bietet seine Wohnung anderen zur Miete an

Der Mieter einer Berliner Wohnung hatte seine Wohnung mehrfach an Touristen vermietet. Um Mieter zu finden, inserierte er die Wohnung in Airbnb zur kurzzeitigen Vermietung.

Nachdem dem Vermieter das bekannt wurde, kündigte er dem Mieter fristlos wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte, hilfsweise ordentlich. Nach Erhalt der Kündigung löschte der Mieter das Airbnb Profil umgehend. Der Vermieter reichte zudem Räumungsklage ein.

Der Mieter akzeptierte die Kündigung nicht. Er beanstandete, der Vermieter habe zunächst eine Abmahnung erteilen müssen.

Kündigung wegen Airbnb-Vermietung Entscheidung: Abmahnung vor Kündigung

Sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung sind unwirksam. Die Vermietung der Wohnung an Touristen ist zwar eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte, die einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellt. Es fehlte jedoch eine Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung.

BGB §543

Der Vermieter kann gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB vor einer verhaltensbedingten fristlosen Kündigung nur dann von einer Abmahnung absehen, wenn diese entweder offensichtlich keinen Erfolg verspricht (Abs. 1) oder aber besondere Gründe unter Abwägung der beiderseitigen Interessen hierfür streiten (Abs. 2). Keine der beiden Ausnahmen lag jedoch hier vor.

Abmahnung hätte ggf. die Situation gelöst

Es kann nicht angenommen werden, dass eine Abmahnung nicht erfolgversprechend gewesen wäre. Da der Mieter das Airbnb-Nutzerprofil unmittelbar nach der Kündigung gelöscht hat, bestätigt diese Ansicht und lässt vermuten, dass dies auch schon bei einer Abmahnung geschehen wäre.

Besondere Gründe

Es lagen auch keine besonderen Gründe vor, die eine Abmahnung verzichtbar gemacht hätten. Hierfür müssten über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Dies war hier nicht der Fall.

Drittüberlassung

Selbst wenn sich die Drittüberlassungen auf den gesamten Wohnraum erstreckt haben sollten, wird hierdurch allein das Merkmal der unberechtigten Gebrauchsüberlassung erfüllt. Dass dies zugleich ein Verstoß gegen das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbG) war, unterstreicht zwar die fehlende Berechtigung dieser Überlassung, stellt aber keinen darüber hinausgehenden Umstand dar. Zudem dient das ZwVbG allein dem Interesse der Öffentlichkeit an der angemessenen Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum, führt jedoch nicht zu einer Verletzung individueller Vermieterinteressen.

Ordentliche Kündigung wegen fehlender Abmahnung unwirksam

Am Fehlen einer Abmahnung scheitert nun auch die ordentliche Kündigung. Die ungenehmigte Untervermietung an Dritte ist zwar eine Pflichtverletzung, die hier schuldhaft war. Aufgrund der unterlassenen Abmahnung fehlt es aber an einer hinreichenden Erheblichkeit der Pflichtverletzung.

Überlassung an Dritte bzw. Touristen eher üblich

Die vollständige oder teilweise Überlassung gemieteter Wohnungen an Touristen ist vor allem in Metropolen sehr häufig. Oft fehlt es den Mietern am Bewusstsein, dass dies vertragswidrig ist. Angesichts dessen kommt zumindest derzeit der ungenehmigten Weitervermietung erst nach einer erfolglosen Abmahnung das für eine Kündigung erforderliche Gewicht zu.

Mildernde Umstände

Zugunsten des Mieters war auch zu berücksichtigen, dass es nur drei ungenehmigte Vermietungen gab, diese keine besonderen Abnutzungserscheinungen in der Wohnung verursacht haben und sich die Mieter auch nicht einem im Mitvertrag geäußerten ausdrücklichen Willen der Vermieterin widersetzt haben.
(LG Berlin, Beschluss v. 27.7.2016, 67 S 154/16)


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