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Kann die Miete bei Heizungsproblemen gemindert werden

Kann die Miete bei Heizungsproblemen gemindert werden

Schimmelige Wände, Defekte Heizung, feuchter Keller, Nachbarschaftslärm, diese Mängel können dazu führen, dass Mieter nicht die volle Miete zahlen möchten. Aber wann ist dies rechtens, was sagt das Gesetz und wie urteilt das Gerichte?

Komforttemperatur

Unabhängig davon, wie alt das Heizsystem ist, muss eine vermietete Wohnung in Haupträumen auf eine sogenannte Komforttemperatur zwischen 20 und 22 Grad beheizbar sein und in den angrenzenden Räumen zwischen 18 und 20 Grad. In einem Flur müssen es 15 Grad sein. Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, muss der Mieter in der Lage sein, seine Wohnung nachts auf mindestens 18 Grad beheizen zu können und diese regulieren zu können. Die Heizperiode dauert von Oktober bis Ende April. Im Sommer ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Heizung betriebsbereit zu halten. Ein kurzfristiger Heizungsausfall innerhalb weniger Stunden stellt einen sogenannten geringfügigen Mangel dar – in diesem Fall ist die Mietminderung nach den BGB-Vorschriften nicht möglich.

Gesamter Heizungsausfall

Wenn die Heizung komplett defekt ist, kann der Mieter die Miete immer ab dem ersten Tag reduzieren, an dem der Vermieter über den Mangel informiert wird. Wie hoch die Mietminderung ist, hängt immer von der jeweiligen Situation ab.

Wieviel Mietminderung in solchen Fällen?

Wenn die Heizung ausfällt, hat der Mieter das Recht, die Miete zu senken. Ob es sich um einen Totalausfall handelt oder lange nicht in der Lage ist, die sogenannte Komforttemperatur zu erreichen. Das Gesetz sieht keine Höhe der Mietminderung vor. Nur die Rechtsprechung gibt die Richtung vor. Für Wintermonate Januar und Februar sind ca. 20% und für die Übergangsmonate zwischen März und April ca. 10% angemessen. Eine Wohnung, die nicht dauerhaft auf 20 Grad Celsius beheizt werden kann, ist defekt. Wenn die Wohnung teilweise nur auf 18 Grad Celsius beheizt werden kann, rechtfertig dies eine Mietminderung um 10%. In einigen Fällen hielt die LG Berlin es für angemessen, die Heizungsmiete um 70% zu senken.

Defekt der Warmwassererhitzung

Die Warmwasserversorgung zu jeder Zeit ist in der Regel Teil der Verfügbarkeit von Mietwohnungen. Wenn der Vermieter seine Wohnung mit Warmwasserversorgung vermietet hat, muss er dafür Sorge tragen, dass die Anlage das ganze Jahr über funktioniert. Die Temperatur des Warmwassers muss zwischen 40 und 50 Grad Celsius liegen, sonst kann die Miete reduziert werden. Hat ein Mieter zwischen 22 Uhr und 7 Uhr morgens kein Warmwasser zur Verfügung, ist dies ein Mangel der Mietsache, der Mieter kann die Miete um ca. 7,5% senken.

Heizungsgeräusche Mietminderung?

Kann ein Mieter eine Mietminderung verlangen, wenn die Heizung rauscht und klopft? Das Amtsgericht entschied, dass es keine stille Heizung gibt. Geräusche durch Wärmeausdehnung und Fließgeräusche, können nicht vermieden werden. Ob es letztendlich Defekte gibt, hängt von der Intensität des Rauschens ab. Der Mieter muss somit objektiv nachweisen, dass der Lärm nicht nur subjektiv zu stark ist, sondern tatsächlich außerhalb des akzeptablen Bereichs liegt.

Author:
Marco Feindler, M.A.
Geschäftsführer und Inhaber
Heidelberger Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon – Rot, https://www.heidelbergerwohnen.de

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