Kalte Räumung – Heizung, Wasser und Strom nach Kündigung abstellen?

Kalte Räumung - Heizung, Wasser und Strom nach Kündigung abstellen?

Kalte Räumung – Heizung, Wasser und Strom nach Kündigung abstellen?

Hat der Vermieter die Kündigung ausgesprochen, ist es leider nicht immer so, dass der Mieter zu den Kündigungszeitpunkt auch auszieht. Selbst wenn die Kündigung rechtmäßig und sogar unstreitig ist, kann der Mieter den Auszug verweigern.

Kalte Räumung: Die Klage

In einem solchen Fall bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als eine Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietsache einzureichen und somit den Mieter zu verklagen. Dieser Prozess kann sich jedoch hinziehen und ist entsprechend kostspielig. Und selbst, wenn das Gericht der Räumungsklage und damit der Räumung statt gibt, hat der Mieter weiterhin die Möglichkeit, den Auszug zu verweigern. Dann bleibt nur den Gerichtsvollzieher einzuschalten, was wiederum Zeit und Geld kostet.

Kalte Räumung: Heizung, Wasser und Strom abstellen, geht das?

Zahlt der Mieter keine Miete mehr, ist das schon sehr unschön. Nutzt er aber auch noch Heizung, Wasser und Strom, die in den Nebenkosten enthalten sind und zahlt diese auch nicht mehr, entsteht dem Vermieter ein doppelter Schaden. Kann in dem Fall der Vermieter Heizung, Wasser und ggf. Strom einfach abstellen? Unter Umständen Ja entschied der BGH im Jahre 2009. Basierend auf §858 BGB könnte durch dadurch jedoch ein Eingriff in unzulässiger Weise in das Besitzrecht des Mieters vorliegen. Dieser Auffassung folgte der BGH jedoch nicht, mit der Begründung, dass durch das Abstellen von Strom, Heizung und Wasser nicht der Besitz des Mieters verletzt werde, sondern nur dessen Gebrauch gestört wird. Dies ist daher umschädlich, da eine bestimmte Nutzung der Sache durch das Besitzrecht nicht geschützt ist. Der alleinige Besitz verleihe kein Recht auf eine Belieferung mit Versorgungsgütern nach Mietvertragsende. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07)

Kalte Räumung: Voraussetzungen

Aus dem Urteil lässt sich ablesen, dass das Einstellen der Versorgungsleistungen nur dann zulässig ist, wenn der Vermieter selbst die Versorgung schuldet und die Kündigung des Mietvertrags wirksam ist. Urteil des  Kammergerichts Berlin, Urteil vom 28.11.2006, Az. 65 S 220/06. Zudem muss der Mieter die Zahlungen der Miete eingestellt haben, so dass dem Vermieter tatsächlich ein Schaden droht bzw. entsteht.

 


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