Immobilienmakler Heidelberg

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Immobilienverkauf

Immobilienverkauf

Ein Immobilienverkauf will gut geplant sein. Egal ob es um ein Haus oder eine Wohnung geht. Es gilt, die Immobilie zu vermarkten, Besichtigungen durchzuführen und erfolgreich über den Preis zu verhandeln. Dazu gehören unterschiedliche Komponenten. Welche? Das erfahren Sie in diesem Beitrag. Wie geht der Immobilienverkauf? Wie ist der Ablauf? Welche Kosten entstehen dabei?

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Immobilienverkauf kann bis zu neun Monate gehen
  • Ein Makler übernimmt Ihnen die meiste Arbeit, das spart Zeit
  • Bestenfalls planen Sie frühzeitig den Verkaufsprozess, dass erspart Ihnen unangenehme Überraschungen

Schritt für Schritt durch den Verkauf

  • Verkauf abwägen: Dauer, Zeitpunkt, Wertermittlung, …
  • Verkauf vorbereiten: Dokumente, Kosten, Steuern, …
  • Verkauf abwicklen: Bonitätsprüfung, Besichtigung, Preisverhandlung, …
  • Verkauf abschließen: Notartermin, Zahlung, Schlüsselübergabe

Was sind die ersten Schritte zum Immobilienverkauf

In der Regel werden Immobilien nicht von heute auf morgen verkauft. Nehmen Sie sich deshalb einfach Zeit, um die genauen Umstände zu klären, so dass Sie die Verhandlungen souverän führen können.

  • Beachten Sie, dass der Immobilienverkauf bis zu neun Monaten gehen kann. In der Regel ist die Dauer vier Monate. Die Dauer richtet sich nach Marktlage und Nachfrage. Planen Sie großzügig, um nicht in Stress zu geraten
  • Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Besorgung aller wichtigen Unterlagen wie Grundbuchauszug, den Energieausweis und die Grundrisse
  • Kleine Renovierungsarbeiten können den Marktwert und die Verkaufsgeschwindigkeit deutlich erhöhen
  • Eine Online Immobilienbewertung können Sie vorab online durchführen und gerne durch uns vor Ort oder von einem unserer Partnermakler bei Ihnen in der Nähe durchführen lassen.

Immobilienverkauf mit oder ohne Makler?

Immobilienmakler sind Experten für die erfolgreiche Vermittlung von Immobilien. Diese machen das je nach Größe jeden Tag und haben entsprechende Erfahrung. Obwohl Sie den Verkauf Ihrer Immobilie selbst in die Hand nehmen können, kann e sinnvoll sein, einen Makler zu engagieren.

Schließlich kostet der Verkaufsprozess viel Zeit. Sie müssen das Objekt vermarkten, Besichtigungen vereinbaren, mit Interessenten korrespondieren, Verkaufsverhandlungen führen.

Ein Makler nimmt Ihnen diese Aufgaben ab. Er erstellt ein professionelles Expose, führ Besichtigungen durch und verhandelt mit Interessenten. Zudem verfügt er über ein großes Netzwerk an potentiellen Kunden, so dass der Verkauf häufig schneller von statten geht. Durch sein Verhandlungsgeschickt erzielt der Makler in der Regel einen höheren Verkaufspreis.

Wie finde ich Interessenten für den Immobilienverkauf?

Zum Immobilienverkauf gehört die Vermarktung der Immobilie. Es gilt hier die maximale Aufmerksamkeit zu gewinnen und schalten deshalb die Anzeige auf den großen Immobilienportalen parallel. Zu den Erfolgsfaktoren gehören:

  • attraktive Fotos der Immobilie
  • aussagekräftige Beschreibung der Immobilie, sowie der näheren Umgebung
  • Eckdaten: Wohnfläche, Zimmeranzahl, Grundriss, etc.
  • Angaben zu Renovierungen und Modernisierungen
  • Höhe der monatlichen Nebenkosten

Je genauer die Angaben im Expose sind, umso besser können sich die Interessenten den Eindruck machen und sich für die Immobilie interessieren. Außerdem vermeiden Sie mit genauen Angaben Besichtigungen mit Interessenten, die sich etwas anderes vorstellen.

Besichtigung für den Immobilienverkauf

Wenn Kaufinteressenten nach Erhalt eines Exposes eine Besichtigung vereinbaren wollen, ist dies ein Anzeichen für ein konkretes Interesse. Ab hier geht es dann um Detailfragen sowie weitere Unterlagen. Dazu zählen:

  • Ein Grundbuchauszug und die darin eingetragenen Rechte und Belastungen
  • Ein Lageplan
  • Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Ein Auszug aus dem Altlastenverzeichnis
  • Eine Wohnflächenberechnung
  • Grundrisse
  • Baupläne
  • Baubeschreibung
  • Baugenehmigung
  • Energieausweis
  • Instandsetzungshistorie des Hauses
  • Letzte Rechnungen von Umbaumaßnahmen und Modernisierungen
  • usw.

Ist es eine Wohnung wird darüber hinaus noch folgendes benötigt:

  • Die letzten drei WEG Protokolle
  • Nebenkostenabrechnung
  • Wirtschaftsplan
  • Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Instandsetzungshistorie der Wohnung
  • usw.

Die Zusammenstellung der Unterlagen inkl. deren Beschaffung ist ziemlich aufwendig und jede Auskunft bei den zuständigen Stellen verursacht Kosten.

Für den Immobilienverkauf ist es wichtig, mehrere Besichtigungstermine zu vereinbaren. Sorgen Sie hier für eine angenehme Atmosphäre, indem Sie eine aufgeräumte, saubere Immobilie präsentieren. Lassen Sie den Besichtigern die nötige Zeit, um sich den besten Eindruck der Immobilie zu machen. Viele Interessenten erfragen weitere Details bei der Besichtigung, zur Nachbarschaft und zur lokalen Infrastruktur in der näheren Umgebung wie Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, etc.

Offenheit und gute Vorbereitung führt zum Abschluss

Verschweigen Sie nichts, seien Sie offen, zeigen Sie auch Mängel auf. Das erhöht die Verkaufschancen deutlich. Sofern Reparatur- oder Modernisierungsbedarf herrscht, sollten Sie sich voran über die Kosten informieren. Oft kennen die möglichen Käufer diese nicht und können deshalb keine Kaufentscheidung treffen. Andere Käufer nutzen bewusst hohe Kosten, um den Preis zu drücken.

Bereiten Sie sich deshalb gründlich vor. Haben Sie alle Unterlagen dabei, um ggf. etwas nachschauen zu können. Seien Sie auch auf Fragen zum Energieausweis, der Dämmung der Wände und vom Dach gefasst. Oft kommen auch Fragen zur Bauzustanz, wie welche Steine verbaut worden sind.

Die letzten Schritte des Immobilienverkaufs

Sobald Sie einen Käufer für die Immobilie gefunden haben, lassen Sie diesem die wichtigen Dokumente wie einen aktuellen Grundbuchauszug, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen bei Eigentumswohnungen und die letzte Nebenkostenabrechnung zukommen. Sie erhalten vom Käufer eine Finanzierungsbestätigung der Bank für Ihre eigene Absicherung. Anschließend wird der Kaufvertrag vom Notar erstellt.

Wichtig: die Übergabe der Immobilie sollte nicht vor dem Eingang des Kaufpreises erfolgen.

Welche Kosten kommen beim Immobilienverkauf auf mich zu?

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen und sich über den Verkaufsgewinn erfreuen können, fallen erstmal Kosten an. Die üblichen Kosten sind wie folgt:

  • Kosten für die Anzeigen, Inserate
  • ggf. Reparatur und Renovierungskosten
  • ggf. Kosten für Wertgutachten für die Ermittlung des Vekehrswertes
  • ggf. Spekulationssteuer
  • ggf. Vorfälligkeitsentschädigung der Bank
  • ggf. Kosten für den Energieausweis
  • ggf. Kosten für die Einholung der nicht vorhanden Unterlagen
  • Kosten für Besichtigungen (Zeit, Sprit, etc)
  • ggf. Kosten der Löschung der Grundschuld
  • ggf. Kosten der Verwalterzustimmung
  • usw.

Die Kosten für den Notar und der Grundbuchänderungen werden in der Regel vom Käufer übernommen.

Wann werden beim Immobilienverkauf Steuern fällig?

Wenn Sie eine Immobilie mit Gewinn verkaufen, kann es sein, dass auf den Gewinn eine Steuer anfällt. Keine Steuer fällt an, wenn:

  • Der Gewinn mehr als 600 Euro nicht übersteigt
  • Sie in den vergangenen zwei Kalenderjahren sowie im Verkaufsjahr die Immobilie selbst bewohnt haben
  • die Immobilie in den letzten 10 Jahren durchgehend vermietet war (kurzer Leerstand ist ok)

Falls Sie den Gewinn versteuern müssen und eine Privatperson sind, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert.

Kostenlose Verkaufsberatung

Haben Sie Fragen? Dann rufen Sie uns doch gerne unter 06221-321-9140 an oder schreiben uns eine eMail an info@heidelbergerwohnen.de

Author: Marco Feindler, M.A.
Geschäftsführer und Inhaber Heidelberger Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon – Rot, https://www.heidelbergerwohnen.de

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