Immobilienpreise sind flexibel

Im Laufe der Zeit ändert sich viel, einschließlich die Immobilienpreise. Insbesondere in Ballungsräumen hat der Wert von Immobilien in den letzten Jahren stetig zugenommen. Daher ist es für Immobilieneigentümer sehr wichtig, den aktuellen Marktwert ihrer Immobilie zu berechnen, insbesondere wenn Eigentum verkauft oder gekauft werden möchte. Hier wird erklärt welche Berechnungsmethoden existieren und welche Faktoren den aktuellen Wert der Immobilie beeinflussen.

Zeitwert, was ist das?

Der beizulegende Zeitwert ist ein Vermögenswert oder eine Verbindlichkeit, und sein tatsächlicher beizulegender Zeitwert wird an einem Stichtag festgelegt. Die Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen, sind relativ flexibel. Der aktuelle Marktwert der Immobilie kann nicht einfach tabellarisch festgelegt werden. Der Wert der Immobilie ändert sich entsprechend den Marktbedingungen, die von Angebot und Nachfrage beeinflusst werden. Der Zeitwert, den ein Objekt am Stichtag hat wird als Verkehrs- oder Marktwert bezeichnet.

Definition von Verkehrs- und Marktwert

Artikel 194 der Bauordnung sieht vor, dass der Verkehrs oder der Marktwert von dem Preis abhängt, auf den sich die Ermittlung bezieht, unabhängig von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen. Daher sollte der Marktwert gleich dem Verkehrswert sein. Es beschreibt den aktuellen und tatsächlichen Preis der Immobilie auf dem Markt. Steuern und andere Kosten werden im Marktwert nicht berücksichtigt.

Wenn Makler oder Wertgutachter den Wert ermitteln greifen sie auf die drei Verfahren zurück: Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Das Verfahren ist von der Immobilienart abhängig. Ebenso ist eine Kombination dieser Verfahren möglich.

Zur Wertminderung führt Abnutzung

Die wichtigsten Faktoren bei der Bewertung sind: Baujahr, Materialien, Substanz, Wohnfläche, Grundstück, Lage und Umfeld. Immobilien nutzen sich im Laufe der Jahre allmählich ab somit ändert sich auch der Zustand. Es wird folgendes Berücksichtigt: Je besser die Zustand, desto höher der Wert. Die Wertminderung wird bei mit einem Altersabschlag pro Jahr berücksichtigt. Die Formel zur Berechnung des Prozentsatzes der Alterswertminderung lautet:
Alterswertminderung = Alter des Gebäudes / Gesamtnutzungsdauer x 100 Prozent.

Nicht zu vergessen ist die Marktentwicklung, die den Zeitwert ebenfalls beeinflusst. In der Vergangenheit war es der Fall, dass die steigenden Immobilienpreise sich positiv auf den Zeitwert auswirkten, sodass diese oft die Wertminderung ausgleichen.

Keine Zeitwertberechnung ohne Unterlagen

Es sind einige Unterlagen nötig um den korrekten Wert einer Immobilie zu ermitteln. Die folgenden Unterlagen sollten Hauseigentümer besitzen: Energieausweis, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Grundriss, Grundbuchauszug sowie Nachweise über durchgeführte Modernisierungen. Sofern es um eine Eigentumswohnung geht benötigt man den Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnungen, Teilungserklärung, Instandhaltungsrücklage, eventueller Mietvertrag, sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Bei Eigennutzung Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt in Frage wenn Eigentümer ihre Immobilie selbst nutzen. Der Gebäudewert und der Verkehrswert des Grundstücks, der sich aus den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich des Altersabschlag ergibt, werden getrennt voneinander ermittelt. Immobilien Eigentümer müssen den Boden- und Gebäudesachwert ermittlen um den Sachwert zu erhalten.

Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = Bodenwert
Bauwert – Altersabschlag in Prozent = Gebäudesachwert
(Bodenwert + Gebäudesachwert) x Sachwertfaktor = Sachwert

Bei vermieteten Immobilien Ertragswertverfahren

Bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern wird in der Regel das Ertragswertverfahren angewendet. Diese Immobilien werden somit als Kapitalanlage angesehen, sie sollten für potenzielle Käufer einen guten Ertrag versprechen. Es empfiehlt sich einen Experten zu Rate zu ziehen da dieses Verfahren sehr aufwendig ist. Der Ertragswert ergibt sich aus dem Boden- und Gebäudeertragswert.

Gebäudeertragswert + Bodenwert = Ertragswert

Bei leicht vergleichbaren Immobilien Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren kommt in Frage sofern es sich bei der Immobilie um ein leicht vergleichbares Objekt handelt. Hierzu zählen Doppelhaushälften und Wohnungen innerhalb von Etagenwohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser. Der Immobilienwert wird anhand ähnlicher Objekte am Markt ermittelt. Zu beachten ist das Eigenschaften wie die Lage, Bodenbeschaffenheit, Nutzung und Zuschnitt vergleichbar sein müssen. Trotz allem können die Kaufpreise der verglichenen Immobilien variieren. Umso mehr Vergleichsobjekte vorhanden sind desto präziser ist die Ermittlung des Preises.

Verkaufspreis B / Fläche B x Fläche A = Vergleichswert

Author:
Marco Feindler, M.A.
Geschäftsführer und Inhaber
Heidelberger Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon – Rot, https://www.heidelbergerwohnen.de