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Indexmietvertrag Vor Und Nachteile Für Mieter Und Vermieter

Der Immobilienmarkt boomt. Vor allem in Groß­städten kosten Häuser und Wohnungen deutlich mehr als noch vor einigen Jahren. Anderswo können Eigentümer dagegen froh sein, wenn ihr Häuschen nicht an Wert verliert. Die Finanztest-Experten erklären, wo Käufer und Verkäufer Hilfe finden, welche Verfahren zur Wert­ermitt­lung es gibt, und was der Unterschied zwischen Sach­wert, Vergleichs­wert und Ertrags­wert ist.

Die Augen der Kauf­interes­sentin leuchten schon vor dem Eingang des denkmal­geschützten Jugend­stilaltbaus in Berlin. Sie ist entzückt von den geschwungenen Verzierungen an der Fassade. In der Wohnung schreitet sie durch groß­zügige Räume mit Doppelflügeltüren und Stuck­decken und bewundert den pittoresken Neorenaissance-Kamin. Ralph Hohberg folgt seiner Kundin über die alten Holz­dielen. Bei jedem Schritt klirrt das Geschirr im Regal. Das Abfluss­rohr gurgelt laut. Im Keller entdeckt der Bausach­verständige feuchte Flecken. Der Immobilien-Kauf­berater bremst seine Kundin: „Die Wohnung muss saniert werden. Daher ist der Kauf­preis viel zu hoch!“ Hohberg erlebt oft, dass Käufer Mängel nicht entdecken und Verkäufer den Wert ihrer Häuser und Wohnungen über­schätzen. Das kann beide Seiten teuer zu stehen kommen. Treten Verkäufer mit unrealistischen Preis­vorstel­lungen auf, laufen sie Gefahr, keinen Käufer zu finden. Sind Kauf­interes­senten bereit, Mond­preise zu zahlen, verlangen Banken höhere Zinsen oder Sicherheiten oder lehnen das Vorhaben ganz ab. Was eine Immobilie wert ist, spielt auch bei Scheidungen oder Erbschaften eine Rolle – oder bei der eigenen Finanz­planung.
Drei Verfahren zur Wert­ermitt­lung

Der Markt­wert, auch Verkehrs­wert genannt, spielt dabei eine zentrale Rolle. Das ist der Preis, der gewöhnlich und ziemlich sicher zu erzielen wäre. Für seine Ermitt­lung hat der Gesetz­geber drei Verfahren fest­gelegt. Sie ergeben den Sach­wert, den Vergleichs­wert oder den Ertrags­wert. Die Ergeb­nisse können voneinander abweichen. Welches Verfahren angewendet wird, hängt von der Art und Nutzung einer Immobilie ab. Sach­verständige betrachten oft mehrere Ansätze, gewichten aber einen besonders hoch. Wie gut die baulichen Anlagen in Schuss sind und wie viel ein Neubau kosten würde, beur­teilen die Experten beim Sach­wert­verfahren. Hinzu kommt der Boden­wert und gegebenenfalls ein Markt­anpassungs­faktor. Das ist ein Abschlag oder Zuschlag, der die aktuelle Markt­lage einbezieht. Dieses Verfahren wird vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, weil es oft wenige wirk­lich vergleich­bare Häuser auf dem Markt gibt.

Vergleich mit anderen Objekten

Bei Eigentums­wohnungen steht dagegen der Vergleichs­wert im Vordergrund. Bei diesem Verfahren wird betrachtet, welche Preise Immobilien ähnlicher Art erzielt haben. Solche Zahlen haben die Gutachter­ausschüsse. Sie sammeln die Kauf­preise in ihrem Gebiet. Hat jemand ein berechtigtes Interesse, etwa weil ein Eigentümer verkaufen will, geben sie in anonymisierter Form Einblick oder erteilen gebühren­pflichtige Auskünfte.

Aus den Kauf­preisen ermitteln die Gutachter Boden­richt­werte, die das Niveau für die Grundstücks­preise in einem Gebiet widerspiegeln. Das ist zum Beispiel hilf­reich, um abzu­schätzen, wie viel ein Haus­verkäufer jeweils für Grund­stück und Gebäude ansetzt.

Höhe der Miete spielt eine Rolle

Bei Miets­häusern und Gewerbeimmobilien rechnen Experten den Ertrags­wert aus. Das ist der heutige Wert aller zukünftigen Über­schüsse aus der Vermietung. Das einfachere Kauf­preis-Miete-Verhältnis ist bei vermieteten Eigentums­wohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern gebräuchlich, um zu beur­teilen, ob der Kauf­preis in einer angemessenen Beziehung zu den Mieten steht. Dabei wird der Kauf­preis durch die Nettokaltmiete pro Jahr geteilt. Je höher das Ergebnis ausfällt, desto teurer ist die Immobilie im Verhältnis zur Miete.

Internetportale bieten Bewertung an

Hilfe bei der Ermitt­lung der Verkehrs­werte bieten mehrere Immobilienportale an. Das ist jedoch nicht so einfach, wie es klingt. Denn Laien vertun sich leicht, wenn sie etwa eingeben sollen, ob die Ausstattung „durch­schnitt­lich“ oder „gehoben“ ist. Außerdem kann ein solches Verfahren Besonderheiten nicht erfassen, die Zuschläge oder Abschläge recht­fertigen. Das könnte etwa eine wunder­bare unver­baubare Aussicht sein oder ein sehr eigenwil­liger Grund­riss, der ein Gebäude für andere schwer nutz­bar macht. Das gilt auch für die Vergleichs­preise und Boden­richt­werte der Gutachter­ausschüsse.

Die Interes­sentin für die Jugend­stil­wohnung in Berlin hätte etwa mit diesen Informationen den Sanierungs­bedarf in sechs­stel­liger Höhe nicht erkannt. Dafür müssen Sach­verständige vor Ort sein.

Selbst bei ihnen gibt es aber Interpretations­spielräume. Gutachter kommen daher bei einer Immobilie oft zu unterschiedlichen Ergeb­nissen. Das gilt auch für die Onlineportale, denn sie nutzen unterschiedliche Daten­quellen.

Allerdings kann die beste Wert­ermitt­lung manchmal auf dem Weg zum Traum­objekt nichts nützen. Kauf­berater Hohberg besichtigte etwa an einem Freitag ein Haus am Stadt­rand Berlins mit einem Kunden. „Der Preis ist angemessen“, beschied ihm Hohberg. Am folgenden Montag sagte der Kunde zu – zu spät: Übers Wochen­ende hatten andere Interes­senten deutlich mehr als den geforderten Preis geboten. Denn in Boom­zeiten sind viele Käufer bereit, mehr als den Verkehrs­wert zu zahlen.

Autor:
Marco Feindler, M.A.
Geschäftsführer und Inhaber
Heidelberger Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon – Rot, https://www.heidelbergerwohnen.de

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Marco Feindler, M.A.
Heidelberger Wohnen GmbH

Immobilienkauf: Was Häuser wirk­lich wert sind