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Immobilie 2023 Verkaufen

Immobilien gelten in Zeiten niedriger Zinsen als wichtiger Teil einer sinnhaften Altersvorsorge. Dabei zählen nicht nur das individuelle Wohnambiente, sondern auch Überlegungen für die Lebensstandarderhaltung im Alter. Deutschland befindet sich derzeit in einem wahrhaften Immobilienboom – die Transaktionszahlen rund um Immobilien befinden sich oftmals auf Rekordniveau. Wer sich jetzt noch für den Kauf einer Immobilie interessiert, muss schon genauer hinschauen, wo er noch günstig an attraktive Gelegenheiten gelangen kann. Die Redaktion der Wirtschaftswoche hat hierzu kürzlich ein interessantes Ranking zur Kaufattraktivität von Immobilien herausgebracht.

**Die 50 größten Städte im Vergleich
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Der Preisanstieg bei Immobilien in deutschen Städten ist gerade in den letzten Monaten bis Jahren extrem hoch. Allein im vergangenen Jahr betrugen z. B. Preisanstiege bestehender Wohneinheiten in Stuttgart ca. 11,6 %, in München ca. 9 % – im Durchschnitt der 50 größten Städte waren es immerhin noch satte 7 %. Bei differenzierter Betrachtung sind jedoch noch immer große Unterschiede im Preisniveau der einzelnen Metropolen zu erkennen. Natürlich sind auch die Lagen entscheidend: Im Frankfurter Westend – eine bevorzugte Lage – kostet der Quadratmeter durchschnittlich 4.825 Euro, in anderen Stadtteilen jedoch nur noch 2.225 Euro. Nach einer Analyse der Wirtschaftswoche zeigt sich jedoch, dass gerade die Kaufpreise in den letzten Jahren stärker gestiegen sind als die Mieten – so blättern Käufer in München derzeit ca. 74 % mehr Geld hin als in 2020, bei der Mietpreisentwicklung ist im gleichen Zeitraum jedoch nur ein Anstieg von ca. 27 % auszumachen.

**Nutzungszweck ist wichtiger Faktor
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Die Mietrenditen in vielen Großstädten Deutschlands liegen aktuell unter 4 % p.a. Dabei sind noch keine laufenden Ausgaben (z. B. für Instandhaltung) berücksichtigt. Geht es rein um die Mietrendite, also die Generierung eines zusätzlichen Einkommens z. B. in der Rentenzeit, erscheinen Städte mit hohen Mietrenditen attraktiver. An erster Stelle erscheint hier Magdeburg mit ca. 7 %. Die Kaufpreise können dabei je nach Standort, Anbindung, zukünftiger Entwicklung etc. auch noch attraktiv sein. Wer eine Immobilie zur Selbstnutzung sucht, braucht sich dabei keine Gedanken um die Mietrendite zu machen – hier ist allein der Kaufpreis und (je nach individueller Präferenz) die Anbindung, die Ausstattung und die generelle Lage wichtig. Wer hingegen auf Wertsteigerungen hofft, muss wieder anders an die Sache herangehen. Die preislich attraktivsten Immobilien unter Berücksichtigung der lokalen Kaufkraft und der wirtschaftlich-demografischen Dynamik stehen nach Recherchen der Wirtschaftswoche dabei in Leipzig. Hier stehen die Chancen auf einen Wertzuwachs sehr gut. Leipzig ist darüber hinaus auch für Selbstnutzer als Kaufquelle interessant – im Gegensatz dazu stehen 22 andere Städte, bei denen die Fachleute eher „mieten“ als „kaufen“ empfehlen.

**Detaillierte Betrachtung auch innerhalb der Städte notwendig
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Um zu einer wirklich aussagekräftigen Beurteilung zu gelangen, sollte man jedoch nicht nur auf die Unterschiede zwischen den Städten blicken. Selbst innerhalb der Städte befinden sich oft stark unterschiedliche Preisgefüge. Laut der Analyse sind die Preisunterschiede zwischen guten und einfacheren Lagen gerade bei den Kaufpreisen sehr hoch. Bei den Mietpreisen hingegen zeigen sich eher kleinere Unterschiede aufgrund der verschiedenen Lagen. Somit erscheint gerade ein Kauf in einfacheren Lagen angebracht. Sehr viele weitere Faktoren kommen hinzu – so z. B. das Preis-Kaufkraft-Verhältnis, die wirtschaftlichen und infrastrukturellen Aussichten und so weiter. Eine Überraschung hat die Wirtschaftswoche beispielsweise in Heidelberg ausfindig gemacht: Im Postleitzahlengebiet 80331 sind zwar die Kaufpreise hoch (durchschnittlich 5.750 Euro je Quadratmeter Wohnfläche), jedoch können hier sehr hohe Mietpreise realisiert werden, so dass die Mietrendite hier wieder attraktiv ist. Zudem ist der Durchschnittsverdienst gerade hier sehr hoch – damit ist die Gefahr eines Preissturzes auch vergleichsweise gering.

**Steuervorteile vom Bund für Bauherren
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Der Wohnungsbau in Deutschland soll gefördert werden: Nach einem Bericht von n-tv will das Bundesfinanzministerium durch großzügige Sonderabschreibungsmöglichkeiten künftige Bauherren unter bestimmten Voraussetzungen unterstützen. Die Regelungen in Schäubles Gesetzentwurf scheinen im Kabinett eine grundsätzliche Zustimmung zu finden. So ist geplant, künftig attraktive Anreize für den Bau neuer Mietwohnungen in Ballungsgebieten durch erweiterte Abschreibungsmöglichkeiten zu setzen. Nach Informationen der Bundesregierung würden derzeit mindestens ca. 350.000 neue Wohnungen jährlich benötigt, um den Bedarf zu befriedigen. Diese Zahl beruhe zudem nicht nur darauf, dass Flüchtlinge Wohnraum benötigen, sondern beinhalte auch den Bedarf deutscher Bürger. Die geschätzten Kosten der geplanten Steuervorteile werden nach einer aktuellen Schätzung wohl bei etwa 2,1 Milliarden Euro bis zum Jahresende 2020 liegen. Die Gestaltung in dem bereits auf den Weg gebrachten Kabinettsentwurf erinnert an die „Sonder-AfA Ost“ in den 1990er Jahren – hier wurden Investoren durch großzügige Steuervorteile beim Immobilienaufbau in den neuen Bundesländern angelockt und investierten auch kräftig. 

**In Städten wird zusätzlicher Wohnraum benötigt, der auch bezahlbar ist
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In 2015 wurden ca. 270.000 neue Wohnungen fertiggestellt – diese Zahl muss künftig gesteigert werden, damit der notwendige Bedarf abgedeckt werden kann. Gerade in den großen Städten bzw. Ballungszentren ist der Bedarf meist höher als Angebot besteht. Die Folge sind immens teure Wohnungen, die für Normalverdiener kaum mehr bezahlbar sind. Aus diesem Grund enthält der neue Entwurf von Bundesfinanzminister Schäuble den Anreiz, für den Bau neuer Wohnungen Sonderabschreibungen über insgesamt 3 Jahre geltend machen zu können. Im 1. und 2. Jahr können dann jeweils zehn Prozent der Kosten für Anschaffung bzw. Bau angesetzt werden und im 3. Jahr neun Prozent. Zusätzlich kann die bisherige, reguläre Abschreibung von 2 Prozent p.a. angesetzt werden. Insgesamt könnte der Kapitalinvestor nach diesem Entwurf dann 35 Prozent der Kosten gewinnmindernd bei der Steuererklärung geltend machen. Mit diesen Regelungen sollen jedoch keine Luxuswohnungen, sondern vor allem die notwendigen, bezahlbaren Wohneinheiten im unteren bzw. mittleren Preisbereich gefördert werden. Um dies zu erreichen, ist eine Obergrenze für die Baukosten in der Vorlage enthalten – so gibt es beispielsweise keinerlei Förderung mehr, wenn diese die Grenze von 3.000 Euro je Quadratmeter überschreiten.

**Für welche Wohneinheiten genau sollen die Abschreibungsmöglichkeiten gelten?
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Die geplanten Abschreibungsmöglichkeiten gelten nur für bestimmte Gebiete mit angespannter Wohnungssituation in Deutschland – dies ist hauptsächlich dort, wo besonders große Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum herrscht. Gemäß der Vorlage sollen dabei Gemeinden in die Förderung einbezogen werden, bei denen das Mietniveau mindestens 5 % oberhalb des Durschnitts in Deutschland liegt. Zusätzlich soll die Förderung in Gebieten Anwendung finden, bei denen die Mietpreisbremse der Bundesregierung aktiv ist. Die Länder haben zudem die Möglichkeit, bestimmte Gebiete als Fördergebiet zu deklarieren. Die neu geschaffenen Wohneinheiten müssen dann spätestens 10 Jahre nach Fertigstellung vermietet sein. Es gibt ferner einen zeitlichen Rahmen für die Förderung, welcher im Entwurf spezifiziert wird. Demnach soll die geplante Abschreibungsmöglichkeit nur für Vorhaben gelten, bei denen in den Jahren 2016, 2017 oder 2018 der entsprechende Bauantrag gestellt wird. Dabei ist bisher noch nicht klar, wie sich diese Förderung auf die Preisentwicklung von Immobilien inner- und außerhalb der Fördergebiete auswirken wird.

Autor:
Marco Feindler, M.A.
Geschäftsführer und Inhaber
Heidelberger Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon – Rot, https://www.heidelbergerwohnen.de

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Marco Feindler, M.A.
Heidelberger Wohnen GmbH

Immobilien in Deutschland: Wo lohnt sich ein Kauf?