In einigen Fällen passiert es, dass eine Person eine Immobilie in Spanien geerbt hat, aber diese nicht deklariert und auch nicht die entsprechenden Steuern dafür bezahlte. Nach 4 ½ Jahren, d.h. nach dem Datum des Ablebens des Nachlassers wird die Erbschaftssteuer als verjährt angesehen.
Wenn der Erbe die Immobilie verkaufen möchte, muss er vorab das Erbe antreten, die entsprechende Erbschaft deklarieren, die verjährt ist und die Immobilie auf seinen Namen umschreiben lassen. Da bereits 4 ½ Jahre vergangen sind, in der die Steuer hätte bezahlt werden müssen, muss er keine Steuern zahlen.
Es ist wichtig, trozt Verjährung einige Punkte vor der Annahme der Erbschaft zu beachten, vor allem, um die Einkommenssteuer, wenn diese später dann verkauft wird, zu optimieren.
Beim Verkauf einer Immobilie muss ein Gewinn oder Verlust für die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis deklariert werden. Da es sich um eine Erbschaft handelt, hat man keinen Kaufpreis, sonder man nimmt als Anschafungspreis der Wert der man bei der Erbschaftsanhnahme beim Notar angegeben hat. Je höher der Wert bei der Annahme der Erbschaft ist, desto ein kleineren Gewinn muss für den Verkauf bei der Einkommenssteuer, deklariert werden.
Aber in diesen Fällen sollte man es nicht übertreiben. Laut dem Finanzamt kann der zu deklarierende Anschaffungswert in der Einkommensteuer bei Erbschaften nie höher als der reelle Marktwert sein, zu dem Datum, als der Erblasser starb.
Eine konservative Alternative könnte es sein, den Katasterwert der Immobilie im Jahres des Ablebens zu nehmen, und auf diesen die Koeffizienten hinsichtlich der Erbschaftsteuer, die durch die landesregierung (Comunidad Autónoma) festgelegt wurden, zu nehmen.
Aber man kann immer noch einen höheren Wert deklarieren. Es gibt verschiedene Argumente, die verwendet werden können um einen viel höheren Wert zu verteidigen:
Der reelle Wert einer Immobilie muss dem Wert, der mit den angewandten Koeffizienten errechnet wurde, nicht entsprechen.
2.
Gemäss einigen Gerichten, wird der höhere Wert, der durch den Steuerzahler angegeben wurde und dieser höher ist als der vom Finanzamt festgelegt, um die Erbschaftsteuer zu deklarieren, beibehalten.
3.
Schlussendlich, aber doch sehr wichtig, fordern Sie eine Gutachten für eine Schätzung an, um den höheren zugewiesenen Wert, zu untermauern, wenn Sie das Erbe antreten.
Ein weiterer Vorteil in einem solchen Fall wäre, (ein altes nicht angenommenes und verjährtes Erbe) bei der Berechnung des Gewinnes in die Einkommensteuer bei dem späteren Verkauf der Immobilie. Der Vorteil ist, dass der Erwerbszeitpunkt nicht der Zeitpunkt der Annahme der Erbschaft ist, sondern das Datum des Ablebens.
Dies ist aus zwei Gründen sehr vorteilhaft:
Zunächst können Sie den Erwerbswert der Immobilie durch die Anwendung einen höheren Koeffizienten aktualisieren, d.h. Reduzierung des Gewinnes.
Zum Beispiel, wenn der Tod in 1996 eingetreten ist, beläuft sich der Koeffizient auf 1,3435.
2.
Wenn der Tod vor 1994 stattgefunden hat, können auch die Senkungskoeffizienten, die durch das Alte Einkommensteuergesetz für den Erwerb vor diesem Datum angesetzt werden, angewandt werden. Somit wäre ein Teil des Gewinnes Steuerfrei.
Autor:
Marco Feindler, M.A.
Geschäftsführer und Inhaber
Heidelberger Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon – Rot, https://www.heidelbergerwohnen.de
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