In vielen Wohnungen ist Schimmel ein großen Problem, in den meisten Fällen sind das Badezimmer sowie das Wohn- und Schlafzimmer betroffen. Es gibt oft Streitigkeiten über die Gründe, wer schuld daran ist und ob der Vermieter eine Mietminderung akzeptieren muss.

Laut einer Studie hat der Deutsche Mieterverband kürzlich festgestellt, dass schätzungsweise jeder fünfte deutsche Haushalt mit Schimmel zu kämpfen hat. Grundsätzlich gilt: Schimmel ist ein Mangel, den der Mieter dem Vermieter mitteilen muss.

Nach der vom Bundesgericht festgelegten Rechtsprechung (BGH, WuM 2005, 5) muss der Vermieter nachweisen, dass der Schimmel nicht bis auf bauseitige Ursachen zurück zu führten ist. Dies kann in der Regel nur ein Experte herausfinden. Kommt die Feuchtigkeit beispielsweise von außen, durch undichte Stellen im Mauerwerk oder Dach, oder gibt es sogar einen versteckten Wasserrohrbruch? Eine schlechte Isolierung oder Wärmebrücken aufgrund einer schlechten Isolierung können ebenfalls die Ursache für Schimmel sein.

Gewährleistungspflichten eines Vermieters

Der Mieter hat ebenfalls Verpflichtungen. Eine ordnungsgemäße Beheizung und Belüftung sind erforderlich, um Schimmel zu vermeiden. Laut LG Berlin (Urteil vom 15. April 2016, Az. 65 S 400/15) befreit die Übergabe der korrekten Heizungs- und Lüftungsbroschüren für Wohnungen bei Unterzeichnung des Mietvertrags den Vermieter nicht von Haftungs-, Schimmel- und ähnlichen Schadensgarantieverpflichtungen.

So hat das Amtsgericht Gießen laut Urteil vom 2. April 2014, Az. 1 S 199/13 entschieden, dass der Vermieter entsprechende Vorkehrungen treffen muss, um die Bildung von Schimmel zu verhindern, wenn die modernen Fenster einer Wohnung dicht schließen. Wenn eine besondere Belüftung erforderlich ist, muss er den Mieter darauf hinweisen. Dies hängt davon ab, ob das Lüftungsverhalten dem Mieter zumutbar ist (siehe LG Hamburg, Urteil vom 29. August 1997, Az. 311 S 88/96).

Wer ist für das Wachstum von Schimmel verantwortlich?

Zunächst muss klargestellt werden, dass keine Baumängel vorliegen, bevor das Problem einer unzureichenden Beheizung und Belüftung durch die Mieter in Betracht gezogen wird. Bei einer Raumtemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius und mehrfacher Stoßlüftung (Zuluft) hat der Mieter in der Regel seine Verpflichtungen erfüllt, und der Vermieter sollte den Mangel selbst beheben.

Nach dem Urteil des Amtsgerichts Bochum (Urteil vom 19. Juli 2016, Az. 11 S 33/16) gilt dies auch, wenn ein Gutachter feststellt, dass die nachts geschlossene Schlafzimmertür eine der Ursachen für Feuchtigkeitsschäden ist. Laut Gericht ist dies nicht das übliche Lüftungsverhalten, das von normalen Mietern erwartet wird. Stattdessen erfolgt die Belüftung normalerweise durch Fenster, die normale Mieter kennen. Erst wenn der Vermieter nachweist, dass er seinen Verpflichtungen nachgekommen ist, muss der Mieter nachweisen, dass der Schimmel nicht durch das vertragswidrige Heiz- und Lüftungsverhalten verursacht wurde (LG Bonn, 13.9.2012, Urteil Az. 6 S 69) / 12).

Wie oft muss ein Mieter lüften, um Schimmel zu vermeiden?

In einem anderen Fall stellten die Experten fest, dass Schimmel eher durch Dampfdiffusion als durch von außen eingedrungene Feuchtigkeit verursacht wurde. Die Dampfdiffusion wird in der Regel durch das Verhalten der Mieter verursacht. Dies geschieht wenn nicht ausreichend gelüftet wird. Das OLG Frankfurt am Main lehnte eine Mietminderung ab (Urteil vom 11. Februar 2009, Az. 19 U 7/99). Laut dem Richter ist zwei mal Stoßlüften am Morgen und einmal am Abend Querlüften zumutbar.

Von den Mietern dürfte höchstens eine drei mal tägliche Lüftung gefordert werden. Es wird als einen Mangel des Mietobjekts gehalten, wenn Mieter zur Vermeidung täglich sechs mal lüften sollten.

• Bei bestehendem Schimmel Mietminderung

• Trägt der Vermieter die Verantwortung für die Schimmelbildung, so wird Einzelfall geprüft, wieviel Miete einbehalten werden kann.

• Keine Mietminderung bei Schimmelbildung durch Einbauschrank ohne Rückwand

• Der Mieter muss die Schimmelbildung beim Einbau eines Einbauschranks ohne Rückwand verantworten.

Schimmelgefahr rechtfertig keine Mietminderung

Alleine die Gefahr, dass sich in einer Wohnung aufgrund von nicht mehr zeitgemäßen Bausubstanzen Schimmel bilden kann, stellt kein Mangel dar und bedarf keiner Mietminderung.

Wärmebrücke den kein Mangel der Mietsache

Bestehen aufgrund der Bauweise der Wohnung Wärmebrücken, besteht an den Außenwänden in den Herbst und Frühjahr Monaten die Gefahr einer Schimmelbildung. Die BGH lehnte bereits Mietminderungen diesbezüglich ab, da die technischen Normen und Bauvorschriften gegeben waren, die beim Bau des Gebäudes eingeholt wurden und die Wärmedämmung noch nicht vorgeschrieben war.

Author: Marco Feindler, M.A.
Geschäftsführer und Inhaber Heidelberger Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon – Rot, https://www.heidelbergerwohnen.de

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