Für Kapitalanleger – 7 Regeln für den Erfolg
Für Kapitalanleger sind die folgenden 7 Regeln für den Erfolg sehr wichtig. Denn letztlich geht es nur um zwei Dinge: 1. Die Miete muss regelmäßig fließen und 2. die Immobilie soll beim Auszug des Mieters in dem gleichen Zustand sein wie beim Einzug.
Für Kapitalanleger – 7 Regeln für den Erfolg: Regel 1 – Die Lage
Die Lage ist der wesentliche Faktor. Entscheidet die Lage doch über a) die Vermietbarkeit und b) über den Wertzuwachs. Die Vermietbarkeit sagt wiederum aus, wie schnell neue Mieter gefunden werden, und welchen Preis diese bereit sind, pro QM Miete zu bezahlen. Optimaler weise sollte also eine Lage gewählt werden, die einen guten Mietpreis und eine permanente Vermietbarkeit sicherstellt. Der Wertzuwachs beschreibt die Preisentwicklung der Immobilie im Verhältnis zur Marktentwicklung. Eine Immobilie in einer guten Lage steigt somit überporportional, in einer schlechten Lage kann der Wert sogar sinken, obwohl sich der Gesamtmarkt nach oben entwickelt. Man könnte es sich nun also leicht machen und immer nur die Top Lagen kaufen. Nur leider sind diese in der Regel so teuer, dass der Kaufpreis in keinem sinnvollen Verhältnis zu den möglichen Mieteinnahmen stehen. Bei einer solchen Strategie kann man ausschließlich auf Wertzuwächse spekulieren. Optimalerweise findet man eine Immobilie, die deren Wert sich überproportional zum Markt entwickelt und eine Rendite (Kaufpreis zu Mieteinnahmen) generiert, die die Kosten für den Kredit deckt. Das ist nicht einfach, aber es gibt sie.
Für Kapitalanleger – 7 Regeln für den Erfolg: Regel 2 – Zustand der Immobilie
Der Zustand der Immobilie ist ein weiterer wichtiger Faktor. Eine Immobilie, die keinen Instandhaltungsrückstau aufweist hat in der Regel weniger „nicht umlegbare Nebenkosten“. Deshalb, da zum einen notwendige Reparaturen und Sanierungen dann durchgeführt werden, wenn diese nötig sind. Zum anderen führt in der Regel ein unsanierter Defekt, dazu, dass etwas anderes in Folge defekt geht. Die Kosten steigen damit. Auch erhöht sich die Gefahr, dass es zu unerwarteten Investitionen kommt, die nicht mehr über die Instandhaltungsrücklage abgedeckt sind und somit in einer Sonderumlage, welche die Rendite schmälert, endet.
Für Kapitalanleger – 7 Regeln für den Erfolg: Regel 3 – Zielgruppe
Die Frage, wer meine Mieter sein sollen ist essenziell. Das entscheidet u.a. auch, wie groß die Immobilie mindestens sein muss. Jede Zielgruppe hat spezielle Anforderungen an Größe, Schnitt, Anzahl von Zimmern, etc. Studenten wünschen sich oft eine Waschmaschine in der Wohnung, Frauen das Bad mit Tageslicht, Pendler bevorzugen eine möblierte Wohnung. Auch wie häufig die Mieter wechseln ist relevant für die Innenausstattung. Ist die Ausstattung der Immobilie robust oder nicht? Lässt sich diese leicht säubern (Teppichboden), oder kostet jede Reinigung unsummen? Ist die Immobilie im hohen Preissegment angesiedelt, wo es nicht so viele Mieter gibt, sollte diese entsprechende Alleinstellungsmerkmale haben, damit diese sich von anderen Angeboten auf dem Markt abhebt.
Für Kapitalanleger – 7 Regeln für den Erfolg: Regel 4 – Wer mietet da?
Wollen Sie eine Immobilie kaufen, die bereits vermietet ist, so schauen Sie sich den Mieter ganz genau an. Wer ist er, was arbeitet er? Wie ist seine finanzielle Situation? Gab es in der Vergangenheit Probleme mit den Mietzahlungen? Gibt es ggf. sogar Gerichtsverfahren oder Korrespondenz mit dem Anwalt? Wurde eine Mieterhöhung schon versucht und der Mieter kam mit dem Mietervereinsanwalt und hat dieser nicht zugestimmt? Aber auch der Mietvertrag und das Übergabeprotokoll ist wichtig. In welchem Zustand war die Wohnung bei Übergabe an den Mieter und in welchem ist diese jetzt? Wenn es Abweichungen gibt, wurde dies schon angesprochen? Gibt es eine Kaution und reicht diese zur Deckung der Schäden aus?
Für Kapitalanleger – 7 Regeln für den Erfolg: Regel 5 – Die Finanzierung
Nach herrschender Ansicht hat die Hausbank die besten Konditionen. Das ist aber oft genau nicht so. Auch Banken bevorzugen bei Immobilien eine bestimmte Klasse von Immobilien. Wo die eine Bank sich mit einem kleinen Studentenappartment leicht tut, berechnet eine andere Bank einen völlig anderen Beleihungswert und kommt deshalb auf viel höhere Zinsen. Deshalb: Holen Sie mindestens zwei, besser drei Angebote ein und vergleichen Sie diese. Die Unterschiede in den Kosten bei nur 0,1% Abweichung sind über die Gesamtlaufzeit gerechnet immer mind. mehrere Tausend Euro!
Für Kapitalanleger – 7 Regeln für den Erfolg: Regel 6 – Steuern sparen
Über kurz oder lang werden Sie Einnahmen auf Vermietung haben, die Sie versteuern müssen. Hier ist es wichtig zu wissen, dass Sie denn alles diesen Überschüssen gegenrechnen können, damit Sie steuerlich so lange wie möglich keinen Gewinn mit Ihrer Immobilie machen, den Sie dann versteuern müssen. Hier hilft im ersten Schritt der Steuerberater. Andere Kniffe bekommen Sie von langjährigen Immobilienbesitzern, die sich auch schon länger diese Frage stellen.
Für Kapitalanleger – 7 Regeln für den Erfolg: Regel 7 – Rechtsberatung im Streitfall
Grundsätzlich ist im Rahmen eines Rechtsstreites das Recht eher auf der Seite des Mieters. Deshalb sollten Sie in jedem Fall die Sache einem guten Fachanwalt anvertrauen. Die Vermieterrechtsschutzversicherungen kosten pro Wohneinheit in der Regel zwischen 5 und 10 Euro pro Monat. Das kann Sinn machen, je nachdem welche Mieterklientel sie haben.
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Bildquellen
- Für Kapitalanleger – 7 Regeln für den Erfolg: www.pexels.com
