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Erbpacht – Das Ende naht, was kommt dann?

Erbpacht - Das Ende naht, was kommt dann?

Das Ende der Pacht was kommt dann?

Fast 100 Jahren laufen Erbbaurechte meistens. Das hört sich erstmal sehr lange an. Es ist jedoch aus finanzieller Sicht sinnvoll sich schon früh Gedanken über das Ende des Vertrages zu machen.

Einige Familien erfüllen sich den Wunsch eines Hauses und nutzen damit das Erbbaurecht. Die Ausgaben für das Grundstück sparen sie sich somit. Das Grundstück wird stattdessen mit einem Erbbaurechtvertrag gepachtet. Was passiert jedoch wenn der Vertrag ausläuft.

Typische Einrichtungen die Grundstücke verpackten sind zb. Kommunen, Stiftungen und Kirchen. Hierfür bekommen sie als Gegenleistungen den Erbbauzins, dieser liegt in der Regel bei ca. 3,7 Prozent des aktuellen Grundstückswert.

Die Nutzung der Grundstücke ist zeitlich begrenzt

In der Regel wird die Nutzung der Grundstücke auf auf 99 Jahre begrenzt. Nach der vereinbarten Zeit erlischt das vereinbarte Erbbaurecht und geht wieder an den Eigentümer über.

Der Eigentümer des Grundstückes wird ebenfalls automatisch Eigentümer der darauf gebauten Immobilie. Dies wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Haus und Grundstück vereinen sich wieder in einer Hand. Somit können Sie ihre Immobilie nicht mehr verkaufen, müssen eventuell ausziehen oder werden Mieter in ihren ehemals eigenen Immobilie.

Rechtzeitig Kontakt mit dem Pachtgeber aufnehmen

Wer die oben genannten Folgen vermeiden möchte, sollte sich frühzeitig mit dem Erbbaurechtsgeber in Verbindung setzen. Dies sollte spätestens zwei Jahre vor Auslauf des Vertragesende geschehen. Viele Erbbaurechtsgeber melden sich bereits Jahre vorher um die Hausbesitzer rechtzeitig darauf aufmerksam zu machen wie es nach Vertragsende weiter gehen soll. Bei einer Verlängerung des Vertrages wird der neue zu zahlende Zinssatz und die künftige Vertragslaufzeit festgelegt, dieser wird anhand des aktuellen Bodenrichtwert bemessen.

Chancen auf stabile Zinsen sind in der Stadt und auf dem Land unterschiedlich

In ländlichen Gebieten mit stagnierenden oder niedrigen Landwerten sind die Chancen auf stabile Zinssätze derzeit besser als in beliebten Städten. Die vorzeitige Vertragsverlängerung erleichtert das Ausleihen von Geldern, beispielsweise für ein neues Dach oder ein neues Heizsystem. Abhängig von den Kosten machen manche Kreditinstitute bereits zehn Jahre vor Auslaufen des Erbbaurechts dicht.

Verlängern dann verkaufen

Eigentümer sollten bei der Planung des Verkaufs ihrer Immobilien auch die Zehnjahresregel beachten: Das Haus wird unattraktiver je kürzer die Laufzeit des Erbbaurechts. Zusätzlich zu den Kreditkonditionen der Bank die möglicherweise schlechter sind, bringt der Erwerber auch die Unsicherheit, wie der Erbbauvertrag in Zukunft fortgeführt wird. Aus Sicht des Verkäufers drückte dies den Preis. Daher wird empfohlen erst zu verlängern und dann zu verkaufen.

Wenn der Vertrag ausläuft, erhält der Hausbesitzer eine Entschädigung. Nach dem Gesetz haben sie Anspruch auf mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts. Dies bedeutet, dass der Eigentümer größere Verluste erleiden könnte. Verträge sehen relativ selten einen 100% Ausgleich vor.

Hierauf solle man bereits bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrags achten, damit es später keine bösen finanziellen Überraschungen gibt. Ob überhaupt ein Anspruch auf Verlängerung besteht, steht ebenfalls in dem Vertrag.

Falls der höhere Erbpachtzins nicht aufgebracht werden kann, hat man die Möglichkeit als Mieter im Haus zu bleiben, allerdings zur marktüblichen Miete. Ob frühere Hausbesitzer mit dieser Lösung zufrieden sind, ist eine andere Frage.

Author:
Marco Feindler, M.A.
Geschäftsführer und Inhaber
Heidelberger Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon – Rot, https://www.heidelbergerwohnen.de

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