Die Zwangsversteigerung einer Immobilie

Die Zahl der Zwangsversteigerungen steigt seit etlichen Jahren. Deshalb sind die Chancen, ein preiswertes Schnäppchen zu machen, sehr gut. Es gibt eine große Anzahl an angebotenen Objekten. Die Nachfrage nach Immobilien ist verhalten. Einige Objekte gehen zwischen 10 % und 30 % unterhalb des geschätzten Verkehrswertes an den neuen Eigentümer und für einige Schnäppchen bezahlt man etwa die Hälfte des Verkehrswertes.

Wichtige Vorbereitung: Einsichtnahme in den Grundbuchauszug und in das Wertgutachten

Man sollte sich zunächst auf eine Zwangsversteigerung sehr gut vorbereiten und zuvor zwei bis drei Versteigerungen ansehen, sodass man keine bösen Überraschungen erleben muss. Insbesondere der Blick in den Grundbuchauszug ist sehr wichtig, welcher in der Versteigerungsakte bei dem jeweiligen Gericht ist. Hier ist ersichtlich, ob das Nutzen ohne Einschränkungen möglich ist oder ob man gewisse Lasten (z. B. lebenslanges Wohnrecht) übernehmen muss. Ferner kann man das Wertgutachten einsehen, das vom neutralen Sachverständigen erstellt wurde und das Informationen über die Anschlüsse an die öffentlichen Versorgungsnetze sowie über den Bauzustand und die Lage gibt.

Die Besichtigung der Immobilie

Auf jeden Fall soll man die Immobilien von innen ansehen. Hier sollte man einen Baufachmann mitnehmen und hier ist Fingerspitzengefühl angebracht. Schließlich sind die Bewohner, welche das Haus mehr oder weniger aufgeben müssen, nicht dazu verpflichtet, dass sie den Kaufinteressenten hereinlassen müssen.

Gründlich Informationen einholen

Der Anleger erhält bei dem zuständigen Amtsgericht wesentlich mehr Informationen als beim Makler. Ferner sind die Nebenkosten relativ moderat, weil die Notargebühren und die Maklerprovisionen nicht anfallen. Weiterhin halten sich für sehr gut informierte Interessenten die Risiken in Grenzen, wenn man sowohl das Haus besichtigt als auch sich über die Schuldenbelastung und den Verkehrswert informiert hat, dann kann so gut wie gar nichts mehr passieren. Aber die gründliche Informationen stehen an erster Stelle, weil Rücktritt (z. B. wegen Baumängel), Garantie oder Gewährleistung gibt es hier nicht.

Der Ersteher wird mit dem Erteilen des Zuschlags der neue Eigentümer der Immobilie. Dies passiert nicht erst mit der Eintragung in das Grundbuch. Mit dem Zuschlag gehen sämtliche Rechte und Pflichten aus der Immobilie bzw. dem Grundstück auf den neuen Immobilieneigentümer über.

Der Räumungstitel

Außerdem ist der Zuschlagsbeschluss zugleich der sogenannte Räumungstitel. Der neue Eigentümer der Immobilie kann die sofortige Zwangsräumung der Immobilie bewirken. Dies gilt allerdings nur dann, sofern der bisherige Immobilieneigentümer das Objekt bislang selbst genutzt hatte. Sollte die Immobilie vermietet sein, so kann die sofortige Zwangsräumung nicht bewirkt werden.

Die Finanzierung und Zahlungen an das Gericht

Der Käufer muss sechs Wochen der Immobilienversteigerung die Finanzierung des ersteigerten Objekts fertig erstellt haben. Ferner muss er den Kaufpreis zuzüglich 4 % Zinsen ab dem Versteigerungstermin an das zuständige Gericht bezahlen. Sobald alle Zahlungen rechtzeitig bezahlt worden sind, wird der Erwerber als der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Die Versteigerungsakte

Im Amtsgericht kann man das Gutachten ansehen, welche sich in der Versteigerungsakte befindet. Diese beinhaltet die Daten über

den Verkehrswert,
mögliche vorhandene Sondernutzungsrechte,
Bauzustand,
Lage,
laufende Kosten (z. B. Erbbauzins),
Vermietungssituation und
die Anschlüsse an die öffentlichen Versorgungsnetze.

Allerdings muss der Verkehrswert nicht unbedingt aktuell sein. Denn ein Haus kann z. B. erst nach zwei Jahren versteigert werden.

Der Grundbuchauszug

Ferner sollte man auch den Grundbuchauszug ansehen. Dieser befindet sich auch in der Versteigerungsakte. Der Grundbuchauszug gibt Informationen über Wegerechte, Dauerwohnansprüche oder mögliche Belastungen (z. B. Grundschulden, Hypotheken). Wenn man einen Um- oder Anbau an der Immobilie plant, sollte man zusätzlich das Bauplanungsamt aufsuchen.

Was muss man bei der Versteigerung einer Eigentumswohnung beachten?

Sofern man eine Eigentumswohnung kauft, sollte man die Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der Eigentümerversammlung und die Teilungserklärung genauer anschauen. Man erfährt beim Verwalter, wie hoch die Instandhaltungsrücklage sowie das Wohngeld ist. Ferner kann man erfahren, ob in naher Zukunft z. B. eine Sonderumlage für größere Reparaturen bezahlt werden muss.

Autor:
Marco Feindler, M.A.
Geschäftsführer und Inhaber
Heidelberger Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon – Rot, https://www.heidelbergerwohnen.de