Immobilienkauf für Unverheiratete – Tappen Sie nicht in die Immobilienfalle

Immobilienkauf für Unverheiratete

Immobilienkauf für Unverheiratete – Tappen Sie nicht in die Immobilienfalle

Immobilienkauf für Unverheiratete: Wenn sich Unverheiratete eine Immobilie zulegen, wird es kompliziert. Die wichtigsten Tipps für den Immobilienkauf und ob es sinnvoll ist einem Partnerschaftsvertrag zu schließen.

Der Bau oder der Kauf einer Immobilie ist eine der größten Risiken, die Paare auf sich nehmen können. Ein großer Diskussionspunkt ist, wie viel Eigenkapital wer mit ins Heim einbringt und wer den Kredit und die Raten zahlt. Sollte die Beziehung in die Brüche gehen, stellt sich dann die Frage, wie teilt man das Ganze wieder auf, so dass jeder seinen fairen Anteil erhält. Die Interpretation, was fair bedeutet, ist Auslegungssache und oft versteht jeder darunter etwas anderes.

Deshalb sollte man sich über diese Fragen schon von Beginn an stellen und diese vorab regeln. Mit dem Ende einer Beziehung hat man ohnehin genug emotionalen Stress, teilweise beide, oft nur einer von beiden. Dann ist es gut, wenn man sich hierüber nicht auch noch austauschen muss.

Immobilienkauf für Unverheiratete: Ein typischer Fall ist der folgende

Der Mann hat mit seiner Freundin eine Immobilie gekauft, sie steuert das Eigenkapital bei und er eine Menge Eigenleistung für den Innenausbau. Die Kreditraten zahlten sie hälftig. Als die Beziehung zerbrach, musste aufgerechnet werden: Was ist seine Eigenleistung wert? Drei Jahre lang steckte er fast jedes Wochenende 30 Stunden in die Baustelle. Selbst wenn man dafür nur den Mindestlohn ansetzt, ergibt das mehrere zehntausend Euro, die ihm seine Ex-Freundin nun auszahlen müsste – zusätzlich zu den über zehntausend Euro, die er drei Jahre für die Kreditraten zahlte. Macht zusammen etwas über 60.000 Euro, viel zu viel, findet seine Ex-Freundin. Nun streiten sie.

Wären sie verheiratet gewesen, hätten beide auch über vieles streiten können. Etwa wer in der Immobilie bleibt und wer nicht.

Immobilienkauf für Unverheiratete: Das Grundbuch zählt

Die Immobilie gehört dem, der im Grundbuch steht – zu dem dort genannten Anteil. Egal, aus wessen Mitteln es finanziert wurde. Und steigt der Hauswert im Laufe der Ehe, so muss der Zugewinn später hälftig ausgezahlt werden. Bei Unverheirateten ist das anders. Hier gibt es nur zwei Konstellationen, bei denen die Verhältnisse klar geregelt sind, denn Gesetze gibt es für solche Fälle nicht:

Beide zahlen von allem jeweils die Hälfte und stehen mit je 50 Prozent im Grundbuch. Somit gehört jedem die Hälfte, das ist unstreitig. Nun stellt sich die Frage, wer in der Immobilie bleiben darf und wer ausziehen muss. Es ist wahrscheinlich, dass beide streiten werden, wer in der Immobilie bleiben darf und wie der andere ausgezahlt wird. Einigen sie sich dabei nicht, droht die Zwangsversteigerung.

Anders ist es, wenn einer alles gezahlt hat, der alleiniger Kreditnehmer ist und mit 100 Prozent im Grundbuch steht. Dann gehört ihm die ganze Immobilie, selbst wenn der andere die Hälfte der ortsüblichen Miete als Bewohner gezahlt hat. Mit dieser Konstellation müssen zwei Liebende aber erst einmal zuvor leben können.

Immobilienkauf für Unverheiratete: Streit vermeiden

Um Streit zu vermeiden, sollten Unverheiratete den Immobilienkauf per Vertrag regeln. Außerdem sollten beide Partner auch beide im Grundbuch stehen, und zwar entsprechend ihrem Anteil. In der Hinsicht müssen sich beide einigen, was ihnen der Beitrag (Geld und/oder Eigenleistungen des anderen wert ist.

Den Rest hält man in einem Partnerschaftsvertrag fest. Alternativ bietet sich die Gründung einer GbR, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts an. Beides sollte man mit einem Notar besprechen. Am besten sollten beide auch ihr Testament machen. Denn schon die Trennung kalkulieren die wenigsten ein, mit dem möglichen Tod des Partners rechnet in der Regel aber niemand. Gerade er kann aber nicht nur Lebens-, sondern auch Immobilienträume platzen lassen, wenn die Hälfte der Immobilie plötzlich an die Eltern oder Geschwister des Verstorbenen fällt, weil der Lebensabschnittsgefährte gar nicht erbberechtigt ist.

Im Testament kann man dem Partner den Immobilienteil überschreiben und ihm ein Vorkaufsrecht für die Pflichtanteile zusichern oder ein lebenslanges Wohnrecht. Vorsicht aber: Bei Unverheirateten fallen hohe Schenkungsteuern an, da sind bei einem Immobilienanteil von 200.000 Euro schnell 80.000 Euro fällig.

Unbedingt sollte der Vertrag regeln, was bei Beziehungsende passiert

Getrennte Kredite an zwei Zahler vergeben Banken für den Immobilienkauf höchst ungern und zu sehr schlechten Konditionen. Denn jede Bank will erstrangiger Schuldner sein und im Zweifelsfall direkt an die Immobilie als Sicherheit kommen. Deshalb unterschreiben im Normalfall beide Partner den Kreditvertrag und haften gegenüber der Bank zu 100 Prozent.

Der Partnerschaftsvertrag sollte in diesem Fall dann festhalten, wer welchen Anteil am Eigenkapital aufbringt, welche Ratenhöhe er zahlt und für welchen Anteil der Rückzahlung er haftet. Verschieben sich später die Anteile, weil der eine Partner krank oder arbeitslos wird, so kann man nachjustieren und festlegen, dass die Mehrleistung vom anderen Partner in Form eines Darlehens erfolgt, das im Trennungsfall auszugleichen ist. Entweder mit einem Geldbetrag oder indem der Eigentumsanteil im Grundbuch geändert wird.

Zwingend sollte der Vertrag regeln, wer bei Beziehnungsende die Immobilie behalten darf? Wie wird der Verzichtende entschädigt? Und wenn ja, wie? Weiter sollten sich beide auf den Verzicht der Zwangsversteigerung einigen, um die Drohung damit zu verhindern. Eine solche Zwangsversteigerung ist fast immer ein herber finanzieller Verlust und erfolgt, wenn einer die Immobilie verkaufen will, der andere aber nicht.


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