Mietspiegel richtig lesen – So geht´s

Dort wo die Mietpreisbremse gilt, ist der Mietspiegel wichtiger denn je: Er liefert die Zahlen für die „ortsübliche Vergleichsmiete“, an der sich Vermieter orientieren müssen. Gerade wenn sie die Miete bei einem Mieterwechsel neu festlegen.  Das Gesetz zur Mietpreisbremse verlangt in angespannten Wohnungsmärkten von Vermietern, dass sich die neue Miete an der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ orientiert, wenn sie eine Wohnung neu vermieten. Dort wo die Mietpreisbremse gilt, darf die neue Miete nur noch zehn Prozent über dem Vergleichswert liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete finden Sie im Mietspiegel. Die meißten Städte stellen einen Mietspiegel zur Verfügung. In der Regel ist dieser kostenlos auf der Internetseite der Stadt oder der Gemeinde abrufbar oder alternativ gegen eine geringe Gebühr zu bestellen. Doch der Mietspiegel liest sich keineswegs leicht. Man wird fast erschlagen von der schieren Menge an Tabellen, Anhängen usw und fühlt sich schnell überfordert. Hat man das Prinzip einmal verstanden, ist es jedoch eingängig und für alle Mietspiegel anwendbar. Beginnend mit einer Erklärung zum Geltungsbereich sowie zu den Erhebungsmethoden. Danach folgt einee Tabelle mit den Grundpreisen und einem Anhang, mittels dem wohnwerterhöhende und mindernde Zu- und Abschläge errechnet werden können. Oft gibt es noch Straßenverzeichnisse oder Karten, die die Wohnlage klassifizieren.

Mietspiegel richtig lesen Schritt 1: Grundpreis ermitteln

Ein Mietspiegel gibt zunächst einen Grundpreis für eine Wohnung an. Dieser ist anhängig vom Baujahr des Hauses und der Größe der Wohnung und ist in der ersten aufgeführten Tabelle des Mietspiegels abzulesen. Manchmal ist der  Grundpreis zusätzlich von der Wohnlage abhängig. Ob die Immobilie in einer normalen oder guten Wohnlage steht, ist im beigefügten Verzeichnis nachzulesen. Auch bestimmte Aspekte der Sanitärausstattung und der Heizungen werden hier teilweise schon mitberücksichtig.

Spannenwerte – nicht irritieren lassen

Einige Mietspiegel geben bereits in der Tabelle, aus der der Grundpreis abgelesen wird, Spannenwerte an. Also einen Mittelwert, einen unteren und einen oberen Wert, zwischen denen die später ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete liegen kann. Diese Spannen spielen beim Ermitteln des Grundpreises aber noch keine Rolle. Es wird grundsätzlich vom Mittelwert ausgegangen. Die Spannenwerte geben an, in welchem Bereich die Mietpreise von Zweidrittel aller im Mietspiegel berücksichtigten Wohnungen liegen.

Mietspiegel richtig lesen Schritt 2: Zu- und Abschläge zum Grundpreis errechnen

Bestimmte Ausstattungsmerkmale sorgen für Zu- und Abschläge auf den Grundpreis. Die Details dieser Ausstattungsmerkmale von Mietspiegel zu Mietspiegel sehr unterschiedlich. Sie beziehen sich aber fast immer auf: Bad, Küche, Böden, Heizung, Wohnlage sowie weitere Merkmale. Diese Zu- und Abschläge vom Grundpreis gibt der Mietspiegel oft direkt in Cent-Beträgen an, die addiert oder subtrahiert werden. In einigen Mietspiegeln wird ein Punktesystem angewandt.

Mietspiegel richtig lesen Schritt 3: Die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen

Sind alle Zu- und Abschläge ermittelt, kann die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet werden. In Mietspiegeln, die die wohnwerterhöhenden und –senkenden Ausstattungsmerkmale in Eurobeträgen angeben, wird die Summe der Zu- und Abschläge direkt vom Grundpreis abgezogen bzw. hinzugezählt. Mietspiegel, die mit einem Punktesystem arbeiten, geben häufig auch Preisspannen bei den Grundpreisen an. Überwiegen die Pluspunkte, so nimmt man in der angegeben Spanne den oberen Wert siehe Schritt 1. Überwiegen die Minuspunkte, wird der untere Bereich der Spanne genommen. Hier gelten die Spannen als Maximal bzw. Minimalwerte, alles dazuwischen ist nun „interpretierbar“. In strittigen Fällen kann nur ein Gutachter oder sogar ein Richter klären, wie die Miete eingeordnet werden muss.

Spielraum beim Berechnen der Miete

Einige Mietspiegel berücksichtigen auch, dass es nicht möglich ist, sämtliche denkbaren wohnwerterhöhenden und -senkenden Ausstattungsmerkmale in einer Tabelle zu berücksichtigen. Diese weisen in der Regel bei den Grundpreisen keine Spannen aus. Stattdessen geben solche Mietspiegel einen allgemeinen Spielraum für Abweichungen an. Meist liegt er bei +/- 21 Prozent von dem mit dem Mietspiegel errechneten Preis pro Quadratmeter. Aber Vorsicht: Vermieter, die diesen Spielraum stark ausschöpfen, müssen hierfür stichhaltige Gründe vorbringen.

Stadt ohne Mietspiegel: So helfen Sie sich

Per Gesetz ist keine Stadt verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Liegt kein Mietspiegel vor, kann die ortsübliche Vergleichsmiete beispielsweise aus Mietdatenbanken von Mieter- oder Eigentümerverbänden abgefragt werden. Weiter hat ab 1. Juni 2015 jeder Mieter das Recht, zu erfahren, wie viel sein Vormieter gezahlt hat.

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Author: Marco Feindler, M.A. Geschäftsführer und Inhaber

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