Modernisierungsmieterhöhung

Bestimmte Modernisierungskosten können Eigentümer über eine Moderniesierungsmieterhöhung auf Mieter umlegen. Dies muss jedoch ordnungsgemäß begründet werden. Ist diese in einigen Punkten unwirksam.

Mieterhöhungen werden teils nicht ausreichend begründet

Nach vorheriger Ankündigung hatten Eigentümer einer Wohnung einige Baumaßnahmen durchführen lassen.
Sie hatten die alten Treppenhausfenster, Haustüren, elektrische Leitungen inkl. Hausbeleuchtung und die Fenster der Wohnung erneuern lassen. Das Heizsystem wurde ebenfalls von einem Gastherme auf ein Fernwärmesystem umgestellt. Zusätzlich hatten sie eine Gegensprechanlage und Bewegungsmelder anbringen lassen. Das Dach, die Fassade und Kellerdecke wurden wärmeisoliert.

Nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erklärten die Eigentümer laut BGB Paragraph 559 Abs. 1 eine Modernisierungsmieterhöhung in der die einzelnen Erneuerung mit aufgeführt waren. Die Mieter waren jedoch nicht mit der Mieterhöhung einverstanden und klagte auf unberechtigte Mieterhöhung. Das Landgericht erteilte die Mieterhöhung bis auf die Heizungsumstellung für unwirksam da es an einer ausreichenden Begründung fehle.

Unter anderem hatte der BGH zu entscheiden ob selbstständige Teile der Mieterhöhung wirksam bleiben oder eine Gesamtnichtigkeit zur Folge liegt.

Entschieden wurde, dass die Mieterhöhungserklärung nicht insgesamt nichtig ist. Mietsteigerungen aufgrund mehrerer tatsächlich trennbarer Baumaßnahmen sind nicht ganz unwirksam.

Für den wirksam erklärten Teil hat die Mieterhöhungserklärung teilweise Gültigkeit wenn einzelne Baumaßnahmen in separate Rechtsgeschäfte unterteilt werden und dem hypothetischen Willen des Eigentümers entspricht. In der Regel ist von diesem Willen auszugehen.

Es handelte sich hier binnen den baulichen Veränderungen um eine Anzahl von in Wirklichkeit trennbare, auf andersartige Gewerke bezogene Baumaßnahmen. Sofern sie jeweils in sich abgeschlossen sind, können diese Gegenstand einzelner Mieterhöhungserklärung sein. Obendrein waren in der Mieterhöhungserklärung die Kosten der Baumaßnahmen getrennt aufgeschlüsselt, sodass sie rechnerisch plausibel sind. Der Trennung in einen unwirksamen und einen wirksamen Teil steht ebenso nicht entgegen.

Dem Mieter droht im Fall der Teilwirksamkeit einer Mieterhöhung ebenso nicht eine erhöhte Kündigungsgefahr, weil er in der irrtümlichen Annahme, die Mieterhöhung sei auf Grund der ein wenig unzureichenden Erläuterung insgesamt nichtig, in Zahlungsrückstände geraten könne. Der Mieter trägt insoweit kein anderes Risiko, als ihm das Gesetz in jedem sonstigen Fall auferlegt, in dem er irrtümlich von einer nicht (vollständig) berechtigten Mieterhöhung ausgeht.

Author:
Marco Feindler, M.A.
Geschäftsführer und Inhaber
Heidelberger Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon – Rot, https://www.heidelbergerwohnen.de