Mietpreisbremse umgehen – Schlupflöcher bei möblierten Wohnungen

Laut dem Deutschen Mieterbund kommt es ab und an vor, dass Vermieter die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen nicht beachten. Das ist insbesondere dann ein Problem, wenn die Wohnungen im einem Gebiet liegen, wo das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs in angespannten Wohnungsmärkten“ in Kraft gesetzt wurde. Nicht alle diese Wohnungen sind nach §556ff aber von der Mietpreisbremse betroffen.

Vorübergehende Vermietungen unterliegen nicht der Mietpreisbremse

Wenn möblierte Wohnungen nur vorübergehend vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Eine solche Vermietung kann z.B. die Vermietung als Ferienwohnung oder als Monteursunterkünften sein. Vorübergehend ist dabei definiert als eine Wohnung, die nicht zum dauerhaften Lebensmittelpunkt des Mieters wird. Wird eine Vermietung länger als sechs Monate durchgeführt, fällt dies nicht mehr unter vorübergehend.

Weiter müssen sich Vermieter nicht an die Mietpreisbremse halten, wenn diese ein möbliertes Zimmer innerhalb der eigenen Wohnung vermieten. Dies ist in BGB §549 Abs. 1 und 2 geregelt.

Generell von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten. Damit will man verhindern, dass der Mietpreisdeckel Investoren vom Bau neuer Wohnungen abhält. Auch wenn eine Wohnung umfangreich modernisiert wurde, bleibt diese von der Mietpreisbremse verschont. Auch die Immobilien, deren Miete die bei Einführung der Mietpreisbremse schon mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, fallen nicht unter diese Regelung.

Aber wann gilt eine Wohnung als möbliert?

Ab wann darf man eine Wohnung als möbliert bezeichnen und sogar einen sog. Möblierungsaufschlag verlangen? Grundsätzlich kann man sagen, dass eine Wohnung dann als möbliert gilt, wenn wenigstens die Hälfte aller erforderlichen Einrichtungsgegenstände zur Verfügung stehen. Eine Liste von möglichen Mobiliar ist:

Sofa
Teppich
Stühle
Tisch,
Küchengroßgeräte
Schränke
Lampen
Kommoden
Waschmaschine
Sessel
Regale
Sideboards
Bett
Gardinen

Wichtig: Vermieter müssen den Möblierungszuschlag im Mietvertrag als Teil der angesetzten Miete erwähnen, sind aber nicht verpflichtet, diesen preislich auszuweisen.

Einer Wohnung, wo nur ein einzelnes Möbelstück drin steht, gilt somit nicht als möbliert.

Schlupfloch durch die Vergleichsmiete

Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt. Seit dem gilt Sie in vielen Städten mit knappen Wohnraum. Bei einer Neuvermietung darf die neue Miete maximal 10% über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete findet sich im Mietspiegel. Zudem gilt es, bei Mieterhöhungen die Kappungsgrenze zu beachten.

Doch bei der Berechnung der Miethöhe von möblierten Wohnungen eröffnet sich ein Schlupfloch. Die im Mietspiegel aufgeführten Vergleichsmieten beziehen sich in der Regel auf unmöblierte Wohnungen. Auf diesen Wert dürfen Vermieter aufgrund der Möblierung einen Möblierungsaufschlag verlangen.

Möbel schreibt man 10 Jahre ab. Das bedeutet, dass monatlich ca. 2% des Anschaffungspreises für 10 Jahre als Möblierungsaufschlag anzusetzen sind.

Möchte ein Mieter den Möblierungsaufschlag nachrechen, so muss er detailierte Kenntnisse über Anschaffungszeitpunkt und Kosten der Möbel haben, um dies berechnen zu können. Dies liegt dem Mieter in der Regel gar nicht vor. Insofern ist dies nicht nachvollziehbar.

Zweifelt ein Mieter dies an, hat der Vermieter zunächst keine Verpflichtung Auskunft zu erteilen. Dem Mieter beleibt dann nur, durch ein Gericht die tatsächliche mögliche Höhe des Möblierungszuschlags feststellen zu lassen.

2019 wurde die Mietpreisbremse weiter verschärft

Im Januar 2019 wurde von der großen Koalition aus SPD und CDU die Mietpreisbremse erneut verschärft. Jetzt sind Vermieter verpflichtet, die Miethöhe des Vormieters schriftlich dem Neumieter vorzulegen, bevor der den Mietvertrag unterzeichnet.

Ignoriert der Vermieter den Mietdeckel, so muss er dies begründen, z.B. mit umfassenden Modernisierungsmaßnahmen und den dadurch entstehenden Kosten.

Berücksichtigt der Vermieter die Informationspflicht nicht, so kann der Mieter den Vermieter schriftlich rügen. Eine Rückzahlung des Mietanteils, den der Mieter ggf. zuviel bezahlt und bezahlt hat, kann der Mieter jedoch nicht verlangen.

Author:
Marco Feindler, M.A.
Geschäftsführer und Inhaber
Heidelberger Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon – Rot, https://www.heidelbergerwohnen.de